حاسبة القدرة على الاقتراض

أدخل دخلك الشهري والأقساط التي تدفعها حالياً ومعدل الفائدة والمدة المطلوبة. تطبّق الحاسبة حدّ نسبة عبء الدين (الجزء من الدخل الذي يسمح البنك بتخصيصه للأقساط) وتحسب القرض الذي يتحمّله القسط المتبقي.

كيف تستخدم الحاسبة

1. الدخل الشهري: راتبك الشهري كما يعتمده البنك. البنوك في الإمارات تنظر عادة إلى إجمالي الراتب الثابت، بما فيه البدلات الثابتة كبدل السكن والمواصلات، دون العمولات أو المكافآت المتغيرة. إذا كان التمويل مشتركاً مع شريك، فاجمع الدخلين.
2. الأقساط الحالية: كل ما تدفعه شهرياً على قروض أخرى، مثل القرض الشخصي وقرض السيارة وتمويل الشراء بالتقسيط. أضف أيضاً نسبة من حدود بطاقات الائتمان، لأن البنوك تحتسبها حتى لو لم تستخدمها.
3. معدل الفائدة أو الربح: المعدل الذي تتوقعه للتمويل الجديد.
4. المدة: عدد سنوات السداد، ضمن الحد الذي يسمح به عمرك.
5. حد نسبة عبء الدين: النسبة القصوى من الدخل التي يمكن أن تصل إليها كل الأقساط معاً. القيمة الافتراضية 50%.

تحصل على أقصى مبلغ تمويل تقديري، وأعلى قسط جديد، وإجمالي الفائدة على هذا التمويل، وما يتبقى من دخلك بعد كل الأقساط.

كيف يتم الحساب

تضرب الحاسبة دخلك في حد نسبة عبء الدين، ثم تطرح الأقساط الحالية، وتعتبر الباقي أعلى قسط للتمويل الجديد. بعدها تطبق معادلة القسط بشكل عكسي لتجد المبلغ الذي يمكن لهذا القسط سداده بمعدلك ومدتك.

مثال: دخل شهري 30,000 درهم، بلا أقساط أخرى، حد 50%، معدل 5% لمدة 25 سنة.

• 50% من 30,000 درهم تساوي 15,000 درهم، وهو أعلى قسط ممكن.
• قسط 15,000 درهم شهرياً بمعدل 5% لمدة 25 سنة يكفي لتمويل نحو 2,565,901 درهم.

إذا كنت تدفع 3,000 درهم شهرياً لقرض سيارة، ينخفض القسط المتاح إلى 12,000 درهم، وينخفض التمويل إلى نحو 2,052,721 درهم. قسط السيارة وحده يكلفك أكثر من 500,000 درهم من قدرتك على الاقتراض. لذلك يساعد سداد القروض الصغيرة قبل التقديم أكثر من أي شيء آخر.

قواعد المصرف المركزي

يضع مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي حدوداً على الإقراض للأفراد، أهمها:

• نسبة عبء الدين: لا يجوز أن تتجاوز أقساط كل القروض معاً 50% من الدخل الشهري.
• القرض الشخصي: لا يتجاوز عشرين ضعف الراتب الشهري، ولا تزيد مدته على 48 شهراً.
• التمويل العقاري: يحدد نسبة قصوى للتمويل من قيمة العقار تختلف بين المواطنين والمقيمين وبحسب قيمة العقار وهل هو المنزل الأول، ومدة قصوى عادة 25 سنة.
• السن: يجب أن ينتهي التمويل قبل سن معينة للمواطنين والمقيمين.

الـ50% حد أقصى قانوني وليس توصية. كثير من الأسر تشعر براحة أكبر عندما تبقى الأقساط دون 35% إلى 40% من الدخل. بنفس الدخل 30,000 درهم، حد 35% يعطي قسطاً قدره 10,500 درهم وتمويلاً نحو 1,796,130 درهم بمعدل 5% لمدة 25 سنة.

قيمة العقار تحدد التمويل أيضاً

حتى لو سمح دخلك بمبلغ كبير، فإن البنك لا يموّل أكثر من نسبة محددة من قيمة العقار. للمقيم الذي يشتري منزله الأول بقيمة عادية، تكون النسبة عادة نحو 80%، وتنخفض للعقارات الأغلى وللمنزل الثاني والعقارات قيد الإنشاء، وتكون أعلى قليلاً للمواطنين. تحقق دائماً من النسب السارية.

إذاً، إذا سمح دخلك بنحو 2,565,901 درهم، فإن شقة بسعر 2,000,000 درهم ستحصل على تمويل أقصاه 1,600,000 درهم، وتحتاج إلى 400,000 درهم دفعة أولى، إضافة إلى رسوم نقل الملكية ورسوم الرهن والوسيط والتقييم.

ماذا يراجع البنك أيضاً

نسبة عبء الدين جزء واحد من التقييم. يراجع البنك أيضاً:

• تقريرك الائتماني ودرجتك لدى شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية، بما فيها سجل السداد والطلبات السابقة.
• جهة العمل ومدة الخدمة، إذ تفضل البنوك أصحاب العمل المدرجين لديها، وقد تشترط تحويل الراتب.
• الحد الأدنى للراتب، الذي يختلف من بنك لآخر ومن منتج لآخر.
• العمر عند نهاية التمويل.
• العقار نفسه: التقييم، والمطور، وحالة البناء.

اعتبر النتيجة حداً أقصى. ثم احسب قسط المبلغ الذي تريده فعلاً عبر حاسبة قسط القرض، وانظر كيف يُسدد سنة بعد سنة في جدول سداد القرض.

مثال لشريكين

زوجان دخلهما 27,000 و18,000 درهم، أي 45,000 درهم معاً، ويدفعان 4,000 درهم قسط سيارة. بحد 50% ومعدل 5% ومدة 25 سنة:

• 50% من 45,000 درهم تساوي 22,500 درهم.
• بعد طرح 4,000 درهم للسيارة يبقى 18,500 درهم.
• قسط 18,500 درهم يكفي لتمويل نحو 3,164,611 درهم.

إذا سددا قرض السيارة قبل التقديم، يعود القسط المتاح إلى 22,500 درهم والتمويل إلى نحو 3,848,851 درهم. ولو حصلا على معدل 4.5% بدلاً من 5% دون سداد السيارة، لارتفع التمويل إلى نحو 3,328,341 درهم فقط. سداد السيارة هنا أهم بكثير من نصف نقطة في المعدل.

القرض الشخصي

بالنسبة للقرض الشخصي تكون الحسابات مختلفة قليلاً بسبب القيود الإضافية. براتب 12,000 درهم وحد 50% ومعدل 7% على الرصيد المتناقص لمدة 4 سنوات، يتيح القسط 6,000 درهم تمويلاً نظرياً نحو 250,561 درهم. لكن سقف العشرين ضعفاً للراتب يحدد القرض بـ240,000 درهم. أي أن القيد الأضيق هو الذي يحدد المبلغ النهائي. انتبه أيضاً إلى أن كثيراً من القروض الشخصية تُعرض بمعدل ثابت على أصل القرض، فحوّله إلى معدل متناقص قبل المقارنة.

أصحاب الأعمال والعاملون لحسابهم

إذا كنت صاحب عمل أو تعمل لحسابك، فلن يكفي البنك كشف راتب. يطلب عادة كشوف حساب الشركة والحساب الشخصي لستة أشهر أو اثني عشر شهراً، والرخصة التجارية، وأحياناً البيانات المالية المدققة. ويحتسب الدخل من متوسط الإيداعات أو من الأرباح الموثقة، وقد يطبق حداً أدنى أعلى لمدة النشاط التجاري. ولأن الدخل متغير، تكون نسبة التمويل أحياناً أقل من نسبة الموظفين. استخدم في الحاسبة متوسطاً شهرياً حذراً لدخلك، لا أفضل شهر في السنة.

خطط السداد لدى المطورين

في العقارات قيد الإنشاء، يعرض كثير من المطورين خطط سداد على دفعات مرتبطة بمراحل البناء، وبعضها يمتد بعد التسليم. هذه الخطط ليست تمويلاً بنكياً ولا تخضع لحد نسبة عبء الدين بالطريقة نفسها، لكنها التزامات حقيقية. إذا اشتريت بهذه الطريقة ثم احتجت إلى تمويل بنكي عند التسليم، فسيحتسب البنك كل التزاماتك القائمة. خطط مسبقاً كيف ستسدد الدفعة الكبيرة عند التسليم، واحسب القسط المتوقع للتمويل البنكي حينها.

المستندات التي يطلبها البنك

حضّر قبل التقديم: جواز السفر والإقامة وبطاقة الهوية الإماراتية، وشهادة راتب حديثة، وكشوف الحساب لآخر ستة أشهر، وعرض الشراء أو اتفاقية البيع، ونسخة من سند الملكية أو اتفاقية المطور. كثير من البنوك تمنح موافقة مبدئية خلال أيام بناءً على الراتب والتقرير الائتماني، وتكون صالحة لفترة محددة تبحث خلالها عن العقار.

كم يجب أن تقترض فعلاً

يضع البنك الحد لحماية نفسه، وليس لتخطيط ميزانيتك. إذا ذهب نصف دخلك إلى الأقساط، فالنصف الآخر يجب أن يغطي الإيجار أو رسوم الخدمات، والمدارس، والمواصلات، والطعام، والإجازات، والادخار، والطوارئ. قبل أن تقرر:

• اكتب مصاريفك الثابتة التي ليست أقساطاً.
• احتفظ بصندوق طوارئ يغطي ستة أشهر على الأقل بعد الشراء.
• احسب القسط بمعدل أعلى بنقطة أو نقطتين، لأن المعدل يتغير بعد فترة التثبيت.
• فكّر في التغيرات المتوقعة: تغيير العمل، أو مغادرة الدولة، أو التقاعد قبل نهاية التمويل.
• أضف تكاليف العقار نفسه: رسوم الخدمات السنوية للمجمع، والصيانة، والتأمين، وفواتير الكهرباء والمياه، وقد تتجاوز بسهولة ألف درهم شهرياً في الشقق الكبيرة.
• إذا كانت إقامتك مرتبطة بعملك، ففكّر فيما سيحدث للقسط إذا انتقلت إلى بلد آخر، وهل تستطيع البيع أو التأجير لتغطيته.

كيف تزيد قدرتك على الاقتراض

• سدّد أو خفّض القروض الشخصية وقروض السيارات.
• خفّض حدود بطاقات الائتمان غير المستخدمة.
• تقدّم بطلب مشترك مع شريك له دخل.
• حسّن درجتك الائتمانية بالسداد في الموعد وتجنب الطلبات الكثيرة.
• قارن بين عدة بنوك أو استعن بوسيط تمويل، فمعايير كل بنك ومعدلاته مختلفة.

إذا كان لديك تمويل قائم بمعدل مرتفع، فقد يخفض نقل القرض قسطك ويحرر جزءاً من دخلك.

قبل زيارة البنك، اطلب تقريرك الائتماني من شركة الاتحاد للمعلومات الائتمانية. يتيح لك ذلك معرفة ما سيراه البنك، وتصحيح أي خطأ في الوقت المناسب، كبطاقة ائتمان قديمة ما زالت مسجلة باسمك أو قرض سددته ولم يُحدّث وضعه. هذه الخطوة البسيطة قد ترفع درجتك وتحسن المعدل المعروض عليك عند التقديم.

يُحسب التقدير داخل متصفحك، ولا يُرسل دخلك ولا أقساطك.

أسئلة شائعة

كم يمكنني أن أقترض براتب 20,000 درهم؟

بدون أقساط أخرى، يسمح حد 50% بقسط قدره 10,000 درهم. بمعدل 5% يعادل ذلك نحو 1,710,600 درهم على 25 سنة أو نحو 1,515,253 درهم على 20 سنة. ويبقى التمويل محدوداً بنسبة من قيمة العقار.

ما هي نسبة عبء الدين المسموح بها في الإمارات؟

يحدد المصرف المركزي سقفاً قدره 50% من الدخل الشهري لمجموع أقساط القروض. بعض البنوك تطبق حدوداً داخلية أقل، خاصة للرواتب المنخفضة.

هل تُحسب بطاقات الائتمان ضمن الأقساط؟

نعم. تحتسب البنوك عادة نسبة من حد كل بطاقة ائتمان كالتزام شهري، حتى لو كان رصيدها صفراً. إلغاء البطاقات غير المستخدمة أو تخفيض حدودها قبل التقديم يحسن قدرتك على الاقتراض.

كم يمكن أن يصل القرض الشخصي؟

لا يتجاوز عشرين ضعف الراتب الشهري ولا تزيد مدته على 48 شهراً، وفق قواعد المصرف المركزي. ويجب أن يبقى مجموع الأقساط ضمن حد 50% من الدخل.

هل يمكن الحصول على تمويل عقاري 100%؟

عادة لا. تحدد قواعد المصرف المركزي نسبة قصوى من قيمة العقار، فيلزمك دفعة أولى إضافة إلى الرسوم. بعض المطورين يقدمون خطط سداد مباشرة، لكنها ليست تمويلاً بنكياً وتخضع لشروط مختلفة.

لماذا يعرض البنك مبلغاً أقل من الحاسبة؟

لأنه يجمع نسبة عبء الدين مع معايير أخرى: التقرير الائتماني، وجهة العمل، والعمر، ونسبة التمويل من قيمة العقار، والحد الأدنى للراتب. تعرض الحاسبة السقف الناتج عن دخلك وأقساطك الحالية فقط.