Wie viel Kredit bekomme ich?

Geben Sie Ihr monatliches Nettoeinkommen, bestehende Kreditraten, den Zinssatz und die gewünschte Laufzeit ein. Der Rechner wendet eine Belastungsgrenze an (den Anteil des Einkommens, den eine Bank für Raten zulässt) und ermittelt den Kredit, den die verbleibende Rate trägt.

So nutzen Sie den Rechner

1. Nettoeinkommen pro Monat: was nach Steuern und Sozialabgaben auf Ihrem Konto ankommt. Weihnachts- und Urlaubsgeld können Sie auf zwölf Monate umlegen. Bei einem gemeinsamen Kredit addieren Sie die Einkommen beider Kreditnehmer.
2. Bestehende Kreditraten: alle Raten, die Sie schon zahlen, etwa für Auto, Ratenkredit, Null-Prozent-Finanzierungen oder eine bestehende Baufinanzierung. Die Miete, die mit dem Kauf wegfällt, zählt nicht.
3. Zinssatz: der erwartete Sollzins für den neuen Kredit.
4. Laufzeit: die Jahre bis zur vollständigen Tilgung.
5. Belastungsgrenze: der Anteil des Nettoeinkommens, den alle Raten zusammen erreichen dürfen. Voreingestellt sind 35 %.

Sie erhalten den geschätzten möglichen Kreditbetrag, die höchste neue Monatsrate, die Zinsen dieses Kredits und das Einkommen, das nach allen Raten übrig bleibt.

So wird gerechnet

Der Rechner multipliziert Ihr Nettoeinkommen mit der Belastungsgrenze, zieht bestehende Raten ab und nimmt den Rest als höchste Rate für den neuen Kredit. Dann wird die Ratenformel rückwärts angewendet, um den Kreditbetrag zu finden, den diese Rate bei Ihrem Zins und Ihrer Laufzeit zurückzahlt.

Beispiel: 3.500 € netto im Monat, keine weiteren Kredite, Belastungsgrenze 35 %, 3,5 % Zins, 30 Jahre.

• 35 % von 3.500 € sind 1.225 €, die höchste Rate.
• Mit 1.225 € im Monat zu 3,5 % über 30 Jahre sind rund 272.801 € möglich.

Zahlen Sie bereits 300 € für ein Auto, sinkt die verfügbare Rate auf 925 € und der mögliche Kredit auf rund 205.993 €. Diese eine Autorate kostet Sie rund 67.000 € Kreditrahmen. Einen kleinen Kredit vor dem Antrag abzulösen, bringt oft mehr als alles andere.

Wie deutsche Banken rechnen

Es gibt in Deutschland keine gesetzliche Belastungsgrenze wie in anderen Ländern. Banken machen eine Haushaltsrechnung: Sie ziehen vom Nettoeinkommen pauschale oder tatsächliche Lebenshaltungskosten, Versicherungen, Unterhalt und bestehende Raten ab. Was übrig bleibt, abzüglich eines Puffers, steht für die neue Rate zur Verfügung. Als Faustregel gilt, dass die Kreditrate 35 % bis 40 % des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte.

Bei 40 % statt 35 % ergäben dieselben 3.500 € zu 3,5 % über 30 Jahre rund 311.773 €. Probieren Sie mehrere Grenzen aus und verwechseln Sie nicht das, was eine Bank genehmigen würde, mit dem, was Ihr Haushalt bequem trägt.

Die Haushaltsrechnung selbst machen

Banken verlassen sich nicht nur auf einen Prozentsatz, sondern rechnen Ihr Budget durch. Sie können das vorab selbst tun:

Posten	Beispiel pro Monat
Nettoeinkommen beider Partner	4.200 €
Lebenshaltung, pauschal für zwei Erwachsene	1.400 €
Nebenkosten der neuen Wohnung	350 €
Versicherungen und Auto	300 €
Bestehende Kreditraten	250 €
Puffer für Unvorhergesehenes	200 €
Bleibt für die neue Rate	1.700 €

In diesem Beispiel lässt die Haushaltsrechnung mehr Spielraum als die 35-%-Regel, die 1.220 € ergibt. Banken würden in diesem Fall meist etwas zwischen beiden Werten ansetzen. Bei Familien mit Kindern oder höheren Fixkosten ist es oft umgekehrt: Die Haushaltsrechnung ergibt weniger als 35 %. Setzen Sie die kleinere der beiden Zahlen als Rate an und tragen Sie den Prozentsatz, der ihr entspricht, als Belastungsgrenze ein.

Selbstständige und Freiberufler

Bei Selbstständigen schauen Banken auf den Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre laut Einkommensteuerbescheid, nach Abzug von Steuern, Krankenversicherung und Altersvorsorge, die Angestellte über den Lohn bezahlen. Ein außergewöhnlich gutes Jahr wird meist geglättet. Rechnen Sie deshalb mit einem vorsichtigen Monatswert. Viele Banken verlangen außerdem eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung und einen Nachweis über Rücklagen.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Der Kreditrahmen ist nur eine Seite. Banken erwarten in der Regel, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen und idealerweise 10 % bis 20 % des Kaufpreises dazu. Die Kaufnebenkosten bestehen aus:

• Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises,
• Notar- und Grundbuchkosten, zusammen rund 1,5 % bis 2 %,
• gegebenenfalls Maklerprovision, die sich Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien in der Regel teilen.

Insgesamt kommen leicht 7 % bis über 12 % des Kaufpreises zusammen. Ihr mögliches Kaufbudget ist also ungefähr Kreditrahmen plus Eigenkapital minus Nebenkosten. Je weniger Eigenkapital, desto höher der Zinsaufschlag der Bank. Finanzierungen über 100 % des Kaufpreises sind möglich, aber teuer und schwer zu bekommen.

Beleihungswert und Beleihungsauslauf

Die Bank finanziert nicht den Kaufpreis, sondern bewertet die Immobilie selbst. Der sogenannte Beleihungswert liegt meist 10 % bis 20 % unter dem Kaufpreis, weil die Bank einen dauerhaft erzielbaren Wert ansetzt. Das Verhältnis von Kredit zu Beleihungswert heißt Beleihungsauslauf. Liegt er unter 60 %, bekommen Sie die besten Zinsen. Steigt er auf 80 %, 90 % oder darüber, verlangt die Bank Aufschläge, die schnell einige Zehntel Prozentpunkte ausmachen. Mehr Eigenkapital senkt also nicht nur den Kreditbetrag, sondern auch den Zins, und erhöht damit indirekt den Betrag, den Ihre Rate tragen kann.

Was die Bank noch prüft

Die Rate ist nur ein Teil der Kreditprüfung. Die Bank achtet außerdem auf:

• Ihre Schufa-Auskunft und Ihr Zahlungsverhalten,
• die Sicherheit des Einkommens: unbefristete Anstellung, Probezeit beendet, Beamtenstatus; bei Selbstständigen die Einkommensteuerbescheide und Bilanzen der letzten zwei bis drei Jahre,
• Ihr Alter am Ende der Zinsbindung und der Laufzeit,
• die Immobilie selbst: Beleihungswert, Lage, Zustand und Energieeffizienz,
• Rücklagen, die nach dem Kauf übrig bleiben.

Nehmen Sie das Ergebnis als Obergrenze. Die Rate für den Betrag, den Sie wirklich brauchen, zeigt der Kreditrechner, den Verlauf über die Jahre der Tilgungsplan.

Beispiel mit zwei Kreditnehmern

Ein Paar verdient 2.300 € und 1.900 € netto, zusammen 4.200 €, und zahlt 250 € für ein Auto. Bei 35 %, 3,5 % und 30 Jahren:

• 35 % von 4.200 € sind 1.470 €.
• Abzüglich 250 € Autorate bleiben 1.220 €.
• 1.220 € im Monat tragen rund 271.688 €.

Lösen sie den Autokredit vor dem Antrag ab, steigt die mögliche Rate auf 1.470 € und der Kreditrahmen auf rund 327.362 €. Ein um einen halben Punkt besserer Zins von 3,0 % ohne Ablösung brächte rund 289.371 €. Für dieses Paar wiegt die Ablösung des Autokredits deutlich mehr als ein halber Prozentpunkt.

Laufzeit und Zins

• Laufzeit: 1.225 € im Monat zu 3,5 % tragen über 25 Jahre rund 244.695 € und über 30 Jahre rund 272.801 €. Die Zinsen steigen mit der Laufzeit deutlich.
• Zins: Jedes Zehntel zählt. Holen Sie mehrere Angebote ein, auch über unabhängige Vermittler, die viele Banken vergleichen.

Wie viel sollten Sie aufnehmen?

Die Bank setzt eine Grenze für ihr Risiko, nicht für Ihr Budget. Bei 35 % des Einkommens für Raten muss der Rest für Lebensmittel, Energie, Nebenkosten, Versicherungen, Auto, Rücklagen und Altersvorsorge reichen. Bedenken Sie:

• Eigentümer zahlen Instandhaltung selbst. Planen Sie bei einer Wohnung eine Rücklage für das Hausgeld, bei einem Haus rund 1 % des Kaufpreises pro Jahr für Reparaturen.
• Behalten Sie nach dem Kauf eine Notfallreserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben.
• Rechnen Sie die Anschlussfinanzierung mit einem höheren Zins durch.
• Denken Sie an absehbare Änderungen: Kinder, Teilzeit, Jobwechsel, Rente vor dem Ende der Laufzeit.

So erhöhen Sie Ihren Spielraum

• Konsumkredite und Dispo ablösen, Null-Prozent-Finanzierungen auslaufen lassen.
• Zu zweit finanzieren.
• Mehr Eigenkapital einbringen, auch aus Bausparguthaben oder Familiendarlehen.
• KfW-Förderkredite und Landesförderprogramme prüfen.
• Die Schufa-Auskunft vorher kostenlos anfordern und veraltete oder falsche Einträge korrigieren lassen.
• Mehrere Banken und Vermittler vergleichen.

Haben Sie bereits eine Baufinanzierung mit hohem Zins, kann eine Umschuldung die Rate senken und Spielraum schaffen.

Bereiten Sie für das Bankgespräch die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge der letzten Monate, einen Eigenkapitalnachweis und das Exposé der Immobilie vor. Vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage und wirken sich oft positiv auf die Konditionen aus, weil die Bank weniger Unsicherheit einpreisen muss.

Die Schätzung wird in Ihrem Browser berechnet. Ihr Einkommen und Ihre Raten werden nicht übertragen.

Häufige Fragen

Wie viel Kredit bekomme ich mit 2.500 € netto?

Ohne weitere Kredite erlaubt eine Belastungsgrenze von 35 % eine Rate von 875 €. Bei 3,5 % Zins sind das über 30 Jahre rund 194.858 € und über 25 Jahre rund 174.782 €. Ob die Bank so viel gibt, hängt zusätzlich von Haushaltsrechnung, Eigenkapital und Immobilie ab.

Wie viel Prozent vom Netto darf die Rate sein?

Als Faustregel 35 % bis 40 % des Nettoeinkommens für alle Kreditraten zusammen. Banken rechnen genauer mit einer Haushaltsrechnung, die Lebenshaltungskosten pauschal ansetzt. Bei niedrigen Einkommen bleibt oft weniger Spielraum als 35 %.

Zählen Kindergeld und Nebeneinkünfte?

Viele Banken rechnen Kindergeld als Einnahme, setzen aber gleichzeitig höhere Lebenshaltungskosten für Kinder an. Mieteinnahmen werden meist nur zu einem Teil berücksichtigt. Nebeneinkünfte zählen, wenn sie regelmäßig und nachweisbar sind.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland 7 % bis über 12 % des Kaufpreises. Besser sind zusätzlich 10 % bis 20 % des Kaufpreises, weil Banken dann deutlich bessere Zinsen anbieten.

Beeinflusst die Schufa den Kreditrahmen?

Ja. Ein schlechter Score oder Negativeinträge führen zu höheren Zinsen oder einer Ablehnung. Konditionsanfragen bei Banken werden nicht negativ gespeichert, echte Kreditanfragen schon. Fordern Sie Ihre kostenlose Datenkopie an, um sie vorher zu prüfen.

Warum bietet die Bank weniger als dieser Rechner?

Weil sie die Belastungsgrenze mit anderen Kriterien kombiniert: Haushaltsrechnung, Schufa, Sicherheit des Einkommens, Eigenkapital und Beleihungswert der Immobilie. Der Rechner zeigt nur die Obergrenze, die sich aus Einkommen und bestehenden Raten ergibt.