Calculadora de taxa de esforço

Introduza o rendimento líquido mensal, as prestações de outros créditos, a taxa de juro e o prazo. A calculadora aplica um limite de taxa de esforço (a parte do rendimento que o banco deixa destinar a prestações) e calcula o empréstimo que a prestação restante suporta.

Como usar a calculadora

1. Rendimento líquido mensal: o que recebe por mês depois de IRS e Segurança Social. Se recebe 14 meses, some os subsídios de férias e de Natal e divida por 12: com 1500 € líquidos em 14 meses, são 1750 € por mês. Se pedir o crédito com outra pessoa, some os dois rendimentos.
2. Prestações de outros créditos: o que paga todos os meses por crédito pessoal, automóvel, cartões de crédito ou compras a prestações. A renda que vai deixar de pagar não conta.
3. Taxa de juro: a TAN que espera para o novo empréstimo.
4. Prazo: os anos para o reembolso. O prazo máximo do crédito à habitação depende da idade do mais velho dos titulares.
5. Limite de taxa de esforço: a percentagem do rendimento que pode ir para prestações. O valor por defeito é 35 %.

Obtém o empréstimo máximo estimado, a prestação máxima nova, os juros desse empréstimo e o que lhe sobra do rendimento depois de pagar todas as prestações.

Como se calcula

A calculadora multiplica o rendimento líquido pelo limite de taxa de esforço, subtrai as prestações que já paga e usa o que sobra como prestação máxima do novo crédito. Depois aplica a fórmula da prestação ao contrário para encontrar o capital que essa prestação permite reembolsar com a sua taxa e o seu prazo.

Exemplo: 2000 € líquidos por mês, sem outros créditos, limite de 35 %, 3,5 % a 30 anos.

• 35 % de 2000 € são 700 €, a prestação máxima.
• Com 700 € por mês a 3,5 % a 30 anos, o empréstimo possível é de cerca de 155 886 €.

Se já paga 250 € por mês de um carro, a prestação disponível desce para 450 € e o empréstimo para cerca de 100 213 €. Essa prestação do carro tira-lhe mais de 55 000 € de crédito à habitação. Liquidar um crédito pequeno antes de pedir o empréstimo costuma ajudar mais do que qualquer outra coisa.

As regras do Banco de Portugal

Desde 2018, o Banco de Portugal aplica uma medida macroprudencial aos novos créditos à habitação e ao consumo. Os pontos principais são:

• Taxa de esforço: o conjunto das prestações não deve ultrapassar 50 % do rendimento líquido, calculado já com um choque de subida da taxa de juro. Os bancos podem aprovar uma pequena parte dos créditos acima deste limite, até 60 %.
• Rácio LTV: o empréstimo não pode passar de 90 % do valor do imóvel para habitação própria e permanente, e 80 % para outras finalidades.
• Prazo: o prazo máximo no crédito à habitação depende da idade, com um limite de 40 anos para os mais novos e prazos mais curtos para quem tem mais idade.

Os 50 % são o teto legal, não uma recomendação. Muitos bancos trabalham com limites internos mais baixos, e a maioria das famílias sente-se mais confortável abaixo dos 35 %. Com os mesmos 2000 € a 3,5 % a 30 anos, um limite de 50 % daria cerca de 222 695 €, mas a prestação de 1000 € deixaria apenas metade do rendimento para todo o resto.

O valor da casa também limita

O banco empresta no máximo 90 % do menor valor entre o preço de compra e a avaliação, para habitação própria permanente. Além da entrada, precisa de dinheiro para o IMT e o imposto do selo da compra, a escritura, o registo e as comissões do banco, que somam facilmente 5 % a 8 % do preço, consoante o valor e a localização.

Assim, mesmo que o seu rendimento permita 155 886 €, uma casa de 160 000 € só terá até 144 000 € de financiamento, e precisará de 16 000 € de entrada mais os impostos e custos. Para jovens até 35 anos, existe uma garantia pública que permite financiar até 100 % da compra da primeira habitação, dentro de limites de preço e de rendimento, além de isenções de IMT e imposto do selo.

O que mais o banco analisa

A taxa de esforço é só uma parte da análise de solvabilidade. O banco verifica também:

• O seu histórico na Central de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal.
• A estabilidade profissional: tipo de contrato, antiguidade, setor.
• Para trabalhadores independentes, as declarações de IRS dos últimos anos.
• A idade no fim do empréstimo.
• As poupanças que lhe ficam depois da compra.
• O imóvel: avaliação, licenças e situação no registo predial.

Use o resultado como um teto. Depois veja a prestação do montante que quer pedir na calculadora de prestação e como o empréstimo se reembolsa no plano de amortização.

Exemplo com dois titulares

Um casal recebe 1400 € e 1100 € líquidos por mês, 2500 € no total, e paga 200 € do carro. Com um limite de 35 %, 3,5 % e 30 anos:

• 35 % de 2500 € são 875 €.
• Menos 200 € do carro ficam 675 €.
• 675 € por mês permitem cerca de 150 319 €.

Se liquidarem o carro antes de pedir o crédito, a prestação disponível sobe para 875 € e o empréstimo para cerca de 194 858 €. Baixar a taxa de 3,5 % para 3,0 % sem liquidar o carro daria cerca de 160 103 €. Para este casal, acabar com o crédito do carro pesa muito mais do que meio ponto de taxa.

Prazo e taxa: o efeito no montante

• Prazo mais longo: com 700 € por mês a 3,5 %, 30 anos dão cerca de 155 886 € e 40 anos cerca de 180 696 €. Em troca, os juros sobem de cerca de 96 000 € para cerca de 155 000 €.
• Taxa mais alta: a 5 % em vez de 3,5 %, os mesmos 700 € a 30 anos só suportam cerca de 130 397 €. Por isso o teste de esforço do banco, feito com uma taxa mais alta, dá muitas vezes um valor inferior ao desta calculadora.

Quanto deve pedir

O banco fixa o limite para gerir o risco dele, não o seu orçamento. Com 35 % do rendimento em prestações, o resto tem de chegar para alimentação, contas da casa, condomínio, IMI, seguros, transportes, imprevistos e poupança. Antes de decidir:

• Faça uma lista das despesas fixas que não são créditos.
• Guarde um fundo de emergência de pelo menos seis meses de despesas.
• Se o crédito for a taxa variável, calcule a prestação com uma taxa um ou dois pontos acima.
• Pense nas mudanças previsíveis: filhos, mudança de emprego, reforma antes do fim do crédito.

Como aumentar a capacidade

• Liquidar ou reduzir créditos ao consumo e cartões com prestações altas.
• Juntar um segundo titular com rendimentos.
• Alongar o prazo, aceitando mais juros.
• Cuidar do historial: pagar a tempo e não pedir novos créditos antes do empréstimo.
• Comparar bancos, porque cada um aplica critérios e spreads diferentes.

Se já tem crédito à habitação com um spread alto, uma transferência de crédito pode baixar a prestação e libertar margem.

Antes de ir aos bancos, peça o seu mapa de responsabilidades de crédito no Portal do Cliente Bancário. É gratuito e mostra os créditos que os bancos veem em seu nome, o que lhe permite corrigir erros a tempo.

A estimativa é calculada no seu navegador. Os seus rendimentos e prestações não são enviados.

Perguntas frequentes

Quanto posso pedir com um ordenado de 1500 € líquidos?

Com 1500 € e sem outros créditos, um limite de 35 % permite uma prestação de 525 €. A 3,5 % a 30 anos isso dá cerca de 116 915 €; a 40 anos, cerca de 135 522 €. O banco também só financia até 90 % do valor da casa.

Qual é a taxa de esforço máxima em Portugal?

A medida do Banco de Portugal fixa um limite de 50 % do rendimento líquido para o conjunto das prestações, calculado com um choque de subida de juros, com exceções limitadas até 60 %. Muitos bancos usam limites internos mais baixos.

Os subsídios de férias e de Natal contam?

Sim. Os bancos costumam considerar o rendimento líquido anual, incluindo os subsídios, e dividi-lo por 12. Se recebe 14 meses, some os dois subsídios e divida o total por 12 antes de o introduzir.

Os cartões de crédito entram na taxa de esforço?

Sim. Os bancos consideram as prestações dos cartões e, muitas vezes, uma percentagem do limite de crédito, mesmo que não o use. Reduzir limites e liquidar saldos antes de pedir o crédito melhora a sua taxa de esforço.

Posso ter crédito a 100 %?

Em regra, não: o máximo é 90 % para habitação própria e permanente. As exceções principais são a garantia pública para jovens até 35 anos na primeira habitação e a compra de imóveis que pertencem ao próprio banco.

Porque é que o banco me oferece menos do que aparece aqui?

Porque combina a taxa de esforço com outros critérios: o teste de stress com taxa mais alta, o historial de crédito, a estabilidade profissional, a idade, as poupanças e a avaliação do imóvel. A calculadora só mostra o teto que resulta do rendimento e das prestações atuais.