Calculadora de prestação de empréstimo

Introduza o montante, a taxa de juro anual e o prazo. A calculadora mostra a prestação mensal, os juros totais ao longo do empréstimo e que parte do que devolve é capital.

Como usar a calculadora de prestação

Cada campo tem um cursor e uma caixa onde pode escrever o valor exato. O resultado atualiza-se de imediato.

1. Montante do empréstimo: o valor que o banco lhe empresta, não o preço da casa ou do carro. Para uma casa de 300 000 € com 10 % de entrada, o empréstimo é de 270 000 €. Se o banco somar comissões ou seguros ao capital, inclua-os.
2. Taxa de juro: a taxa anual nominal (TAN) que consta da proposta ou da ficha de informação normalizada europeia (FINE). Não use a TAEG, que inclui comissões e seguros e serve para comparar propostas, não para calcular a prestação.
3. Prazo: os anos de reembolso. O crédito à habitação vai normalmente até 30 ou 40 anos, consoante a idade, o crédito automóvel até 7 ou 8 e o crédito pessoal até 7 ou 10.

Obtém a prestação mensal, o capital, os juros totais e o total a pagar, com uma barra que mostra a divisão entre capital e juros.

Como se calcula a prestação

Os bancos portugueses usam o sistema de prestações constantes, conhecido como sistema francês, em quase todos os créditos à habitação e ao consumo:

Prestação = C × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1)

C é o capital, i a taxa mensal (TAN ÷ 12 ÷ 100) e n o número de prestações. É a única prestação que, paga todos os meses, deixa a dívida a zero na última.

Com os valores por defeito, 250 000 € a 3,5 % durante 20 anos:

• Taxa mensal: 3,5 ÷ 12 ÷ 100 = 0,0029167
• Número de prestações: 240
• Prestação mensal: 1449,90 €
• Total pago: cerca de 347 976 €
• Juros totais: cerca de 97 976 €

No primeiro mês os juros são 250 000 × 0,0029167 = 729,17 € e vão para capital 720,73 €. Todos os meses o capital em dívida baixa um pouco, por isso os juros descem e a parte de capital sobe. Com esta taxa, a parte de capital já é maior do que a de juros a partir do quarto mês. Ao fim de cinco anos ainda deve cerca de 202 816 € e ao fim de dez, cerca de 146 624 €. Para ver cada prestação, use o plano de amortização.

O peso do prazo

O prazo pesa tanto como a taxa. Os mesmos 250 000 € a 3,5 %:

Prazo	Prestação mensal	Juros totais	Total pago
15 anos	1787,21 €	71 697 €	321 697 €
20 anos	1449,90 €	97 976 €	347 976 €
25 anos	1251,56 €	125 468 €	375 468 €
30 anos	1122,61 €	154 140 €	404 140 €

Passar de 20 para 30 anos baixa a prestação em cerca de 327 € por mês, mas acrescenta mais de 56 000 € de juros. Muitas famílias escolhem um prazo longo para que a prestação caiba no limite de taxa de esforço do banco e depois amortizam antecipadamente quando podem. A calculadora de amortização antecipada mostra quanto poupa uma entrega extra.

O peso da taxa de juro

Um ponto de diferença nota-se. A 4,5 % em vez de 3,5 %, o mesmo empréstimo de 250 000 € a 20 anos tem uma prestação de 1581,62 €, cerca de 132 € a mais por mês, e cerca de 31 600 € a mais de juros no total. Por isso vale a pena pedir propostas a vários bancos e compará-las com o mesmo montante e o mesmo prazo.

Taxa fixa, variável ou mista

• Na taxa fixa, a prestação que vê na calculadora mantém-se durante todo o contrato.
• Na taxa variável, a taxa é a Euribor a 3, 6 ou 12 meses mais um spread, e é revista no fim de cada período. A prestação de hoje só vale até à próxima revisão. Para ver o efeito de uma subida, experimente uma taxa um ou dois pontos acima.
• Na taxa mista, a taxa é fixa nos primeiros anos e depois passa a variável. Calcule aqui a prestação do período fixo e, para a fase variável, use o capital em dívida nessa data com o prazo restante.

Se já tem crédito e outro banco lhe oferece um spread mais baixo, a calculadora de transferência de crédito habitação compara a poupança com os custos da mudança.

O que a prestação não inclui

A calculadora mostra capital e juros. Um crédito à habitação em Portugal tem outros custos:

• Seguros de vida e multirriscos, exigidos pelo banco. Pode contratá-los noutra seguradora, mas o banco pode subir o spread se não os fizer com ele. Some o custo anual para comparar propostas a sério.
• Produtos associados que reduzem o spread, como a domiciliação do ordenado ou cartões.
• Imposto do selo sobre o crédito e sobre os juros, comissões de avaliação e de processo.
• IMT e imposto do selo da compra, escritura e registo, que pagou à parte.
• IMI e condomínio, que paga todos os anos.

Crédito pessoal e automóvel

A fórmula é a mesma para qualquer empréstimo com prestação fixa. Um empréstimo de 20 000 € a 7 % a 5 anos tem uma prestação de 396,02 € e juros totais de cerca de 3761 €. Duas diferenças em relação à habitação:

• Os stands costumam anunciar a prestação e esticar o prazo para que pareça baixa. Veja sempre os juros totais e a TAEG.
• Algumas financeiras apresentam o custo como uma percentagem sobre o capital inicial, que parece muito mais barata do que é. A calculadora de taxa sobre capital inicial para TAEG traduz essa taxa para uma comparável.

Quanto pode pagar

O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço, o peso de todas as prestações no rendimento líquido, não ultrapasse 50 %, com exceções limitadas, e que os bancos testem a capacidade de pagamento com uma subida da taxa de juro. Uma prestação confortável fica normalmente bem abaixo disso. A calculadora de taxa de esforço calcula o empréstimo máximo que o seu rendimento suporta.

Porque é que a prestação do banco pode ser diferente

• Alguns bancos arredondam a taxa mensal ou a prestação de outra forma.
• A primeira prestação pode incluir juros dos dias entre a escritura e a primeira data de pagamento.
• Na taxa variável, a prestação é recalculada em cada revisão com o capital em dívida e o prazo restante.
• Alguns contratos contam os juros por dias com base 360, o que mexe alguns cêntimos por mês.
• O banco pode juntar à prestação o imposto do selo sobre os juros.

Se a diferença for maior do que alguns euros, confirme que usou a TAN e o capital exatos do contrato.

Erros a evitar

• Introduzir o preço da casa em vez do montante do empréstimo.
• Usar a TAEG em vez da TAN para calcular a prestação.
• Comparar duas propostas com prazos diferentes só pela prestação.
• Esquecer o custo dos seguros e produtos associados ao comparar spreads.

Antes de assinar, peça a FINE de cada banco e compare-as lado a lado. A FINE mostra a TAN, a TAEG, o montante total a pagar e o plano de prestações num formato igual em todos os bancos, o que torna a comparação muito mais fácil e rápida.

A calculadora funciona no seu navegador. Os dados que introduz não são enviados nem guardados.

Perguntas frequentes

Qual é a prestação de um crédito de 250 000 € a 30 anos?

A 3,5 % de TAN, cerca de 1122,61 € por mês, com cerca de 154 140 € de juros no total. A 20 anos a prestação sobe para 1449,90 € e os juros descem para cerca de 97 976 €. Introduza a taxa da sua proposta para ver o valor exato.

Devo usar a TAN ou a TAEG?

A TAN. A prestação calcula-se com a taxa nominal sobre o capital em dívida. A TAEG inclui comissões, seguros e impostos e serve para comparar propostas entre bancos. Se usar a TAEG, a prestação que vê será um pouco mais alta do que a real.

Porque pago tantos juros no início?

Porque os juros se calculam sobre o que deve, e no início deve todo o empréstimo. Com 250 000 € a 3,5 %, no primeiro mês paga 729,17 € de juros numa prestação de 1449,90 €. Com taxas mais altas ou prazos mais longos, os juros pesam ainda mais nos primeiros anos.

Quanto sobe a prestação se a Euribor subir?

Depende do capital em dívida e do prazo restante. Como referência, em 250 000 € a 20 anos, cada ponto de subida acrescenta cerca de 130 € à prestação mensal. Introduza a taxa atual e a taxa depois da revisão para ver a diferença exata.

Compensa escolher um prazo mais curto?

Poupa sempre juros: 15 anos em vez de 20 poupam cerca de 26 000 € em 250 000 € a 3,5 %. Em troca, a prestação fica cerca de 337 € mais alta. Escolha o prazo mais curto cuja prestação consiga pagar com folga.

Serve para créditos com carência?

Não diretamente. Durante a carência paga só juros: o capital vezes a taxa mensal. No fim, o capital é reembolsado no prazo que falta, com uma prestação mais alta. Pode calcular essa prestação aqui com o capital e os anos que restam depois da carência.