Calculadora de transferência de crédito habitação

Introduza o capital em dívida, a taxa atual, a taxa que o novo banco oferece, o prazo que falta e os custos da mudança (avaliação, escritura e registo, se houver, e a comissão de amortização do banco atual). A calculadora mostra a poupança líquida e quantos meses demora a prestação mais baixa a pagar os custos.

Como usar a calculadora

1. Capital em dívida: o que deve hoje. Para um valor exato, peça ao banco uma declaração de dívida.
2. Taxa atual: a TAN em vigor no seu crédito, depois da última revisão se for variável. É a Euribor do contrato mais o spread.
3. Taxa do novo banco: a TAN da proposta. Se o spread depender de produtos associados, use a taxa com as bonificações que vai mesmo cumprir.
4. Prazo restante: os anos que faltam. A calculadora mantém o mesmo prazo no novo crédito para comparar só o efeito da taxa.
5. Custos e comissões: tudo o que a mudança lhe custa, como a comissão de reembolso do banco atual, a avaliação, a escritura ou documento particular autenticado, o registo e o imposto do selo, se não forem assumidos pelo novo banco.

O resultado mostra a poupança líquida, as duas prestações, a descida mensal e os meses que essa descida demora a pagar os custos.

Como se calcula a poupança

A calculadora obtém a prestação com a taxa atual e com a nova, ambas sobre o mesmo capital e o mesmo prazo. A diferença é a poupança mensal. Multiplicada pelos meses que faltam dá a poupança bruta. Tirando os custos fica a poupança líquida. O ponto de equilíbrio são os custos a dividir pela poupança mensal.

Exemplo: deve 300 000 € a 4,5 % e faltam 15 anos. Outro banco oferece 3,5 %, com 1500 € de custos.

• Prestação atual: cerca de 2295 €
• Nova prestação: cerca de 2145 €
• Poupança mensal: cerca de 150 €
• Poupança bruta em 15 anos: cerca de 27 060 €
• Poupança líquida: cerca de 25 560 €
• Custos recuperados em: 10 meses

Como mudam os números

Situação	Poupança mensal	Poupança líquida	Equilíbrio
De 4,5 % para 3,5 %, 15 anos, 1500 € de custos	150 €	25 560 €	10 meses
Igual, com 5000 € de custos	150 €	22 060 €	34 meses
De 4,5 % para 3,5 %, 5 anos, 1500 € de custos	135 €	6623 €	12 meses
De 3,75 % para 3,5 %, 15 anos, 1500 € de custos	37 €	5164 €	41 meses

A mudança compensa quando a diferença de taxa é grande, falta muito prazo e os custos são moderados. Com apenas cinco anos pela frente, a poupança é uma fração da que existe com quinze, porque a maior parte dos juros já foi paga. Um quarto de ponto ainda poupa alguma coisa, mas o equilíbrio vai para mais de três anos.

Renegociar, transferir ou mudar de modalidade

Há várias formas de melhorar as condições:

• Renegociar com o seu banco: pedir uma descida do spread ou a passagem para taxa fixa ou mista. É o caminho mais rápido e barato.
• Transferir o crédito: outro banco paga a dívida ao atual e fica com o empréstimo, com um novo contrato e uma nova hipoteca.
• Mudar de taxa variável para fixa ou mista, no mesmo banco ou noutro. Os bancos são obrigados a apresentar uma proposta de taxa fixa ou mista quando o cliente a pede, nos créditos à habitação a taxa variável.

Antes de tudo, mostre a proposta do outro banco ao seu. Muitos preferem baixar o spread a perder o cliente. Introduza a taxa que o seu banco lhe oferecer, com a comissão de renegociação se houver, para a comparar com a transferência.

Custos da transferência

Os custos habituais de uma transferência de crédito à habitação são:

• Comissão de reembolso antecipado no banco atual, até 0,5 % na taxa variável e 2 % na fixa, salvo isenções em vigor.
• Avaliação do imóvel pelo novo banco, normalmente algumas centenas de euros.
• Escritura ou documento particular autenticado e registo da nova hipoteca e do cancelamento da antiga.
• Imposto do selo sobre o novo crédito, com regras próprias nas transferências.
• Comissões de processamento do novo banco.

Muitos bancos fazem campanhas em que pagam parte ou a totalidade destes custos para atrair transferências. Peça a FINE do novo banco e confirme quem paga o quê antes de avançar.

Atenção aos produtos associados

Muitas propostas anunciam um spread bonificado que só se aplica se domiciliar o ordenado, contratar os seguros de vida e multirriscos no banco ou usar cartões. Some o custo anual desses produtos e compare-o com a descida da taxa. No exemplo, os 150 € por mês são 1800 € por ano. Se, para ter os 3,5 %, tiver de pagar 400 € de seguro de vida e 300 € de multirriscos a mais do que paga hoje, a poupança real desce para cerca de 1100 € por ano, e em quinze anos para cerca de 16 500 € em vez de 25 560 €. Continua a compensar, mas bem menos do que parecia.

O truque de alongar o prazo

Algumas propostas baixam a prestação sobretudo porque alongam o prazo, não pela taxa. Uma prestação mais baixa durante mais anos pode sair mais cara no total, mesmo com uma taxa menor. Esta calculadora mantém o prazo para que veja só o que vale a mudança de taxa. Se a proposta tiver outro prazo, calcule a nova prestação na calculadora de prestação e compare os juros totais.

Variável ou fixa

Passar de taxa variável para fixa muda o risco, não só o custo. Imagine que tem 300 000 € a 15 anos e duas opções: variável a 3,5 % hoje ou fixa a 3,9 %. A variável dá uma prestação de cerca de 2145 € e a fixa de cerca de 2204 €, cerca de 59 € a mais por mês. Se a taxa variável subisse para 5,5 %, a prestação passaria a cerca de 2451 €, mais 306 € do que hoje. A taxa fixa é um seguro contra esse cenário, e os 59 € por mês são o prémio. Use a calculadora com uma taxa variável um ou dois pontos mais alta para ver quanto a taxa fixa o protegeria.

Passos para mudar de banco

1. Peça ao banco atual a declaração de dívida e uma cópia do contrato.
2. Peça propostas a outros bancos com esses dados e os seus últimos recibos de vencimento ou declaração de IRS.
3. Com uma proposta firme na mão, mostre-a ao seu banco e pergunte se acompanha.
4. Se não acompanhar, o novo banco trata da avaliação, da comunicação ao banco atual e da escritura.
5. Assina o novo contrato e, a partir daí, paga as prestações ao novo banco.

Guarde toda a documentação: a proposta, a FINE, o contrato e o primeiro extrato com a nova taxa.

Transferir ou amortizar?

Se tem poupanças, compare também uma amortização antecipada. Muitas vezes compensa fazer as duas coisas: baixar a taxa e depois amortizar. A calculadora de amortização antecipada mostra o efeito de uma entrega, e a calculadora de taxa de esforço mostra quanta margem lhe fica no orçamento.

Uma regra rápida: com 15 anos de prazo, cada décima de ponto de descida em 100 000 € de dívida vale cerca de 5 € por mês. Com isso pode estimar a poupança antes mesmo de abrir a calculadora.

Todas as contas são feitas no seu navegador. Nada do que introduz é guardado nem enviado.

Perguntas frequentes

Quando compensa transferir o crédito à habitação?

Quando a descida de taxa, aplicada ao capital e aos anos que faltam, supera com folga os custos da mudança. Com mais de dez anos pela frente, meio ponto a um ponto de diferença costuma compensar. Peça primeiro uma renegociação ao seu banco: muitas vezes consegue quase o mesmo com menos burocracia.

Quem paga os custos da transferência?

Depende da proposta. Por regra, o cliente paga a avaliação, a escritura, o registo e os impostos, além da comissão do banco atual. Muitos bancos assumem parte ou todos estes custos em campanhas de transferência. Confirme na FINE.

O meu banco pode impedir a transferência?

Não. Pode tentar reter o cliente com uma proposta melhor, mas não pode recusar o reembolso do crédito nem cobrar comissões acima dos limites legais.

Quanto tempo demora uma transferência?

Entre um e dois meses, consoante a rapidez da avaliação, da análise do novo banco e dos documentos do banco atual. Continue a pagar as prestações normalmente até à escritura.

Posso aumentar o montante ao transferir?

Alguns bancos permitem juntar um reforço do crédito à transferência, se a avaliação e a taxa de esforço o permitirem. Mas isso aumenta a dívida e os juros. Nesta calculadora, introduza só o capital que vai ser transferido.

Uma prestação mais baixa significa poupar?

Só se o prazo for o mesmo. Se a proposta baixa a prestação alongando o prazo, pode acabar por pagar mais juros no total. Esta calculadora mantém o prazo para que a poupança que vê venha da taxa.