Umschuldungs-Rechner

Geben Sie Restschuld, aktuellen Zinssatz, den Zinssatz der neuen Bank, die Restlaufzeit und alle Kosten des Wechsels ein (Vorfälligkeitsentschädigung, Bearbeitungsgebühr, Grundschuldabtretung, Notar). Der Rechner zeigt die Nettoersparnis und wie lange die niedrigere Rate braucht, um die Kosten einzuspielen.

So nutzen Sie den Umschuldungsrechner

  1. Restschuld: was Sie zum Zeitpunkt des Wechsels noch schulden. Den genauen Betrag nennt Ihnen die Bank, oder Sie lesen ihn im Tilgungsplan ab.
  2. Aktueller Zinssatz: der Sollzins Ihres laufenden Darlehens.
  3. Zinssatz der neuen Bank: der Sollzins des Angebots für die Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
  4. Restlaufzeit: die Jahre bis zur vollständigen Tilgung. Der Rechner verwendet für den neuen Kredit dieselbe Laufzeit, damit nur der Zinseffekt sichtbar wird.
  5. Kosten: alles, was der Wechsel kostet, etwa Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld, Wertgutachten und eventuelle Gebühren.

Das Ergebnis zeigt die Nettoersparnis, beide Monatsraten, die Differenz pro Monat und die Zahl der Monate, bis die Kosten wieder hereingeholt sind.

So wird die Ersparnis berechnet

Der Rechner ermittelt die Rate mit Ihrem aktuellen Zins und mit dem neuen Zins, jeweils für dieselbe Restschuld und dieselbe Restlaufzeit. Die Differenz ist die monatliche Ersparnis. Mal der Zahl der verbleibenden Monate ergibt sie die Bruttoersparnis, abzüglich der Kosten die Nettoersparnis. Der Break-even ist die Zahl der Monate, nach denen die niedrigere Rate die Kosten ausgeglichen hat.

Beispiel: Sie schulden 300.000 € zu 4,5 % mit 15 Jahren Restlaufzeit. Eine andere Bank bietet 3,5 % bei 1.500 € Kosten.

  • Aktuelle Rate: rund 2.295 €
  • Neue Rate: rund 2.145 €
  • Ersparnis pro Monat: rund 150 €
  • Bruttoersparnis über 15 Jahre: rund 27.060 €
  • Nettoersparnis: rund 25.560 €
  • Kosten eingespielt nach: 10 Monaten

Wie Kosten und Restlaufzeit wirken

Situation Ersparnis pro Monat Nettoersparnis Break-even
Von 4,5 % auf 3,5 %, 15 Jahre, 1.500 € Kosten 150 € 25.560 € 10 Monate
Ebenso, mit 5.000 € Kosten 150 € 22.060 € 34 Monate
Von 4,5 % auf 3,5 %, 5 Jahre, 1.500 € Kosten 135 € 6.623 € 12 Monate
Von 3,75 % auf 3,5 %, 15 Jahre, 1.500 € Kosten 37 € 5.164 € 41 Monate

Ein Wechsel lohnt sich, wenn der Zinsunterschied groß ist, noch viele Jahre vor Ihnen liegen und die Kosten moderat bleiben. Mit nur fünf Jahren Restlaufzeit ist die Ersparnis ein Bruchteil dessen, was bei 15 Jahren möglich ist, weil ein Großteil der Zinsen bereits bezahlt ist.

Anschlussfinanzierung: Prolongation oder Umschuldung

Am häufigsten stellt sich die Frage am Ende der Zinsbindung. Dann gibt es drei Wege:

  • Prolongation: Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank zu deren neuem Angebot. Das ist bequem und kostet keine Grundbuchkosten, aber das Angebot ist nicht immer das günstigste. Die Bank schickt es oft erst kurz vor Ablauf.
  • Umschuldung: Eine andere Bank löst die Restschuld ab und übernimmt die Grundschuld per Abtretung. Zum Ende der Zinsbindung fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
  • Forward-Darlehen: Sie sichern sich bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den Zins für die Anschlussfinanzierung, gegen einen Aufschlag. Das schützt vor steigenden Zinsen, ist aber ein Nachteil, wenn die Zinsen fallen.

Holen Sie spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung Vergleichsangebote ein und legen Sie sie Ihrer Bank vor. Viele Banken bessern ihr Prolongationsangebot nach, wenn ein konkretes Konkurrenzangebot vorliegt. Tragen Sie dann den Zins der eigenen Bank als neuen Zins und null Kosten ein, um beide Varianten zu vergleichen.

Beispiel Anschlussfinanzierung

Nach zehn Jahren Zinsbindung haben Sie noch 190.000 € Restschuld und wollen den Kredit in 19 weiteren Jahren tilgen. Je nach Anschlusszins sieht die Rate so aus:

Anschlusszins Monatsrate
2,5 % rund 1.048 €
3,5 % rund 1.142 €
4,5 % rund 1.241 €

Zwischen 2,5 % und 4,5 % liegen rund 193 € im Monat, über 19 Jahre also rund 44.000 €. Wenn Sie Ihre bisherige Rate weiterzahlen können, verkürzt ein niedriger Anschlusszins die Laufzeit, statt die Rate zu senken. Rechnen Sie auch mit einem höheren Zins als heute, damit eine Zinswende Sie nicht überrascht.

Die Kosten einer Umschuldung

  • Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie vor dem Ende der Zinsbindung wechseln, außer nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung, wenn Sie mit sechs Monaten Frist kündigen können.
  • Grundschuldabtretung an die neue Bank: Notar- und Grundbuchkosten, meist einige Hundert Euro, abhängig von der Höhe der Grundschuld.
  • Alternativ eine neue Grundschuld mit Löschung der alten, was teurer ist.
  • Bearbeitungsentgelte sind bei Verbraucherkrediten seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2014 unzulässig, Wertgutachten können aber berechnet werden.

Tragen Sie die Summe aller Posten in das Kostenfeld ein.

Umschuldung während der Zinsbindung

Ein Wechsel vor Ablauf der Zinsbindung lohnt sich nur, wenn der Zinsunterschied groß genug ist, um die Vorfälligkeitsentschädigung auszugleichen. Da die Bank die Entschädigung gerade nach dem Zinsunterschied berechnet, bleibt in der Regel wenig übrig. Interessanter sind zwei Fälle:

  • Die Zehnjahresfrist: Haben Sie vor über zehn Jahren eine Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren abgeschlossen, können Sie mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündigen.
  • Ratenkredite für Verbraucher: Hier ist die Entschädigung auf 1 % bzw. 0,5 % des Betrags begrenzt, sodass eine Umschuldung oft schnell lohnt.

Vorsicht vor längeren Laufzeiten

Manche Angebote senken die Rate vor allem, weil sie die Laufzeit verlängern, nicht wegen des Zinses. Eine niedrigere Rate über mehr Jahre kann insgesamt teurer sein, selbst bei geringerem Zins. Dieser Rechner hält die Laufzeit gleich, damit Sie nur den Zinseffekt sehen. Für Angebote mit anderer Laufzeit berechnen Sie die Rate im Kreditrechner und vergleichen die Gesamtzinsen.

Unterlagen für den Wechsel

Für ein Anschlussangebot verlangen Banken ähnliche Unterlagen wie beim Erstkredit: aktuelle Einkommensnachweise, die letzte Jahreszinsbescheinigung oder einen Kontoauszug mit der Restschuld, einen Grundbuchauszug, Angaben zur Immobilie mit Wohnfläche und Baujahr und gegebenenfalls Fotos. Halten Sie diese Unterlagen bereit, damit Sie ein gutes Angebot rechtzeitig annehmen können. Je besser Ihr Beleihungsauslauf inzwischen ist, weil Sie getilgt haben und die Immobilie an Wert gewonnen hat, desto bessere Konditionen bekommen Sie.

Ratenkredite umschulden

Mehrere Ratenkredite und ein überzogener Dispo lassen sich oft zu einem günstigeren Ratenkredit zusammenfassen. Das senkt die Zinsen, wenn der neue Zins deutlich unter dem Durchschnitt der alten liegt. Der Dispo kostet häufig über 10 %, ein guter Ratenkredit deutlich weniger. Achten Sie darauf, die Laufzeit nicht unnötig zu verlängern, und lösen Sie die alten Kredite tatsächlich vollständig ab.

Ablauf eines Bankwechsels

  1. Kündigen Sie das alte Darlehen fristgerecht zum Ende der Zinsbindung oder nach der Zehnjahresfrist.
  2. Holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie Sollzins, Tilgung und Sondertilgungsrechte.
  3. Legen Sie das beste Angebot Ihrer Bank vor.
  4. Nach der Zusage beauftragt die neue Bank die Grundschuldabtretung und löst die Restschuld zum Stichtag ab.
  5. Ab dann zahlen Sie die Raten an die neue Bank.

Umschuldung oder Sondertilgung?

Haben Sie Erspartes, vergleichen Sie auch eine Sondertilgung zum Ende der Zinsbindung, wenn Sie ohnehin ohne Entschädigung zurückzahlen können. Oft ist die Kombination am besten: einen Teil tilgen und den Rest günstiger anschließen. Der Sondertilgungsrechner zeigt den Effekt, und Wie viel Kredit bekomme ich? zeigt den Spielraum im Budget.

Denken Sie beim Wechsel auch an die Ausstattung des neuen Vertrags. Ein etwas höherer Zins kann sich lohnen, wenn er Sondertilgungen von 10 % pro Jahr, kostenlose Tilgungssatzwechsel oder eine längere Zinsbindung enthält. Diese Flexibilität ist bares Geld wert, wenn sich Ihr Einkommen ändert oder Sie unerwartet Kapital zur Verfügung haben.

Faustregel: Bei 15 Jahren Restlaufzeit ist jedes Zehntel Prozentpunkt Zinsunterschied auf 100.000 € Restschuld rund 5 € im Monat wert.

Notieren Sie sich das Ende Ihrer Zinsbindung im Kalender, mit einer Erinnerung zwölf Monate vorher. Viele verpassen den richtigen Zeitpunkt und unterschreiben dann aus Zeitdruck das erstbeste Prolongationsangebot.

Alle Berechnungen laufen in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden weder gespeichert noch übertragen.

Häufige Fragen

Wann lohnt sich eine Umschuldung?

Wenn die Zinsersparnis über die Restlaufzeit die Kosten deutlich übersteigt. Zum Ende der Zinsbindung fallen kaum Kosten an, dann lohnt schon ein kleiner Zinsunterschied. Während der Zinsbindung frisst die Vorfälligkeitsentschädigung den Vorteil meist auf.

Was kostet eine Umschuldung der Baufinanzierung?

Zum Ende der Zinsbindung vor allem die Grundschuldabtretung mit Notar- und Grundbuchkosten, meist einige Hundert Euro. Vorher kommt die Vorfälligkeitsentschädigung hinzu, die mehrere Tausend Euro betragen kann.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Kredit, dessen Zins Sie heute für eine Anschlussfinanzierung in bis zu fünf Jahren festlegen. Sie zahlen dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis dahin stärker steigen als der Aufschlag.

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung, bei steigenden Zinsen auch früher. So haben Sie Zeit für Vergleichsangebote, Unterlagen und die Grundschuldabtretung.

Kann ich nach zehn Jahren kündigen, obwohl die Zinsbindung länger läuft?

Ja. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch, wenn Sie 15 oder 20 Jahre Zinsbindung vereinbart haben.

Bedeutet eine niedrigere Rate immer eine Ersparnis?

Nur bei gleicher Laufzeit. Senkt ein Angebot die Rate durch eine längere Laufzeit, zahlen Sie unter Umständen insgesamt mehr Zinsen. Dieser Rechner hält die Laufzeit konstant, damit die angezeigte Ersparnis aus dem Zins kommt.

Ratgeber zu diesem Tool