Calcolatore di surroga del mutuo

Inserisci il debito residuo, il tasso attuale, il tasso offerto dalla nuova banca, la durata residua e i costi del passaggio, se ce ne sono. Il calcolatore mostra il risparmio netto e quanti mesi impiega la rata più bassa a coprire i costi.

Come usare il calcolatore

1. Debito residuo: quanto devi oggi. Per un dato preciso chiedi alla banca il conteggio del debito residuo o guardalo nel piano di ammortamento.
2. Tasso attuale: il TAN in vigore sul tuo mutuo, dopo l’ultima revisione se è variabile.
3. Tasso della nuova banca: il TAN dell’offerta di surroga.
4. Durata residua: gli anni che mancano. Il calcolatore usa la stessa durata per il nuovo mutuo, così vedi solo l’effetto del tasso.
5. Costi: per una surroga vera e propria di solito sono zero. Inserisci eventuali costi solo se cambi mutuo con una sostituzione o rinegozi con spese.

Il risultato mostra il risparmio netto, le due rate, la differenza mensile e, se ci sono costi, i mesi necessari a recuperarli.

La surroga in Italia è gratuita

La portabilità del mutuo, chiamata surroga, è regolata dal Testo unico bancario. La nuova banca subentra alla vecchia nell’ipoteca esistente, e la legge vieta di addebitare al cliente penali, spese di istruttoria, perizia o notaio per l’operazione. La vecchia banca non può opporsi e deve collaborare. Se il passaggio non si conclude entro 30 giorni lavorativi dalla richiesta di collaborazione, la banca originaria deve un indennizzo al cliente per ogni mese di ritardo.

Per questo, nella maggior parte dei casi, il campo dei costi va lasciato a zero, e il punto di pareggio è immediato: ogni euro di rata in meno è un risparmio netto.

Come si calcola il risparmio

Il calcolatore calcola la rata con il tasso attuale e con quello nuovo, sullo stesso debito e sulla stessa durata. La differenza è il risparmio mensile. Moltiplicata per i mesi che mancano, dà il risparmio lordo. Tolti gli eventuali costi, resta il risparmio netto.

Esempio: devi 300.000 € al 4,5 % con 15 anni residui e un’altra banca ti offre il 3,5 %, senza costi.

• Rata attuale: circa 2.295 €
• Nuova rata: circa 2.145 €
• Risparmio mensile: circa 150 €
• Risparmio in 15 anni: circa 27.060 €

Come cambiano i numeri

Situazione	Risparmio mensile	Risparmio totale
Dal 4,5 % al 3,5 %, 15 anni residui	150 €	27.060 €
Dal 4,5 % al 3,5 %, 5 anni residui	135 €	8.123 €
Dal 3,75 % al 3,5 %, 15 anni residui	37 €	6.664 €

Il risparmio è maggiore quando la differenza di tasso è ampia e mancano molti anni. Con soli cinque anni davanti, gran parte degli interessi è già stata pagata e il guadagno è una frazione di quello possibile con quindici. Poiché la surroga non costa nulla, anche un quarto di punto può valere qualche migliaio di euro, a patto che il tempo e la burocrazia non ti pesino troppo.

Surroga, rinegoziazione o sostituzione

Ci sono tre strade per migliorare le condizioni del mutuo:

• Rinegoziazione: la tua banca modifica tasso, tipo di tasso o durata con un accordo, senza cambiare istituto e senza notaio. Spesso basta mostrarle un’offerta di surroga di un’altra banca.
• Surroga: un’altra banca subentra nel mutuo alle nuove condizioni, gratis per te. L’importo resta il debito residuo.
• Sostituzione: un nuovo mutuo con un’altra banca, che estingue il vecchio. Serve se vuoi anche liquidità aggiuntiva o cambiare intestatari. Comporta i costi di un mutuo nuovo, tra cui notaio, perizia, istruttoria e imposta sostitutiva.

Prima di tutto, mostra l’offerta concorrente alla tua banca. Molte preferiscono rinegoziare piuttosto che perdere il cliente. Inserisci il tasso che ti propone la tua banca per confrontarlo con la surroga.

Fisso o variabile

Con la surroga puoi anche cambiare tipo di tasso. Passare dal variabile al fisso cambia il rischio, non solo il costo: con il fisso paghi la certezza che la rata non salirà. Per un confronto onesto, calcola il variabile anche con un tasso più alto di uno o due punti e guarda quanto ti proteggerebbe il fisso. Su 300.000 € a 15 anni, un variabile al 3,5 % ha una rata di circa 2.145 €; se salisse al 5,5 % la rata arriverebbe a circa 2.451 €, oltre 300 € in più.

Attenzione alle polizze

Alcune offerte di surroga legano lo spread più basso alla sottoscrizione di polizze vita o di altri prodotti. La banca non può imporre polizze facoltative come condizione per la surroga, ma può offrirle in cambio di uno sconto sul tasso. Somma il costo annuo delle polizze e confrontalo con il risparmio. Nell’esempio, 150 € al mese sono 1.800 € all’anno: una polizza da 400 € all’anno riduce il risparmio a circa 1.400 €. Se hai già una polizza sull’immobile con un’altra compagnia, la banca deve accettarla se ha coperture equivalenti.

Il trucco della durata più lunga

Alcune offerte abbassano la rata soprattutto perché allungano la durata, non per il tasso. Una rata più bassa per più anni può costare di più in totale, anche con un tasso inferiore. Questo calcolatore mantiene la durata per isolare l’effetto del tasso. Se l’offerta prevede un’altra durata, calcola la nuova rata con il calcolatore della rata e confronta gli interessi totali.

I documenti da preparare

Per un’offerta di surroga le banche chiedono documenti simili a quelli di un mutuo nuovo: documento d’identità e codice fiscale, buste paga recenti o dichiarazioni dei redditi, Certificazione Unica, contratto di mutuo in essere, atto di acquisto dell’immobile, ultime quietanze delle rate e dichiarazione del debito residuo. Averli pronti accelera molto l’istruttoria. La nuova banca valuta di nuovo il tuo merito creditizio e il valore della casa: se nel frattempo il tuo reddito è cresciuto e il debito è sceso, potresti ottenere condizioni migliori di quelle iniziali.

Quando la surroga non è possibile

La surroga richiede che il mutuo sia in regola con i pagamenti. Con rate arretrate, le banche difficilmente accettano. Non è possibile nemmeno per aumentare l’importo o per modificare gli intestatari, perché in quei casi serve un mutuo nuovo. Infine, se il debito residuo è molto basso, alcune banche non sono interessate all’operazione, perché il guadagno per loro è minimo.

I passaggi della surroga

1. Chiedi offerte a più banche, anche tramite un mediatore, con il debito residuo e la documentazione del mutuo.
2. Scegli l’offerta migliore e mostrala alla tua banca per una possibile rinegoziazione.
3. Se la tua banca non migliora le condizioni, accetta la surroga. La nuova banca fa la perizia e chiede la collaborazione alla vecchia.
4. Si firma l’atto di surroga dal notaio scelto dalla nuova banca, senza costi per te.
5. Da quel momento paghi le rate alla nuova banca.

Continua a pagare regolarmente le rate fino all’atto. Conserva l’offerta, il PIES e il nuovo contratto, insieme all’atto di surroga e alla prima quietanza con il nuovo tasso, per eventuali verifiche future.

Surroga o estinzione anticipata?

Se hai dei risparmi, valuta anche un’estinzione parziale. Spesso conviene combinare le due cose: abbassare il tasso con la surroga e poi estinguere quando puoi. Il calcolatore di estinzione anticipata mostra l’effetto di un versamento, e il calcolatore di sostenibilità il margine che resta nel bilancio.

Regola rapida: con 15 anni residui, ogni decimo di punto di tasso in meno su 100.000 € di debito vale circa 5 € al mese.

Tutti i calcoli avvengono nel tuo browser. Nulla di ciò che inserisci viene salvato o inviato.

Domande frequenti

La surroga del mutuo ha dei costi?

No. La legge vieta di addebitare al cliente penali, spese di istruttoria, perizia o notaio per la surroga. I costi sono a carico della nuova banca. Fanno eccezione eventuali polizze facoltative che decidi di sottoscrivere.

Quando conviene la surroga?

Quando la differenza di tasso, applicata al debito e agli anni residui, porta un risparmio che ripaga il tempo e la burocrazia. Visto che non ci sono costi, conviene quasi sempre se il nuovo tasso è più basso e mancano diversi anni.

La mia banca può impedire la surroga?

No. Deve collaborare e non può applicare penali. Può però proporti una rinegoziazione per trattenerti. Se ritarda la surroga oltre i tempi di legge, deve indennizzarti.

Quanto tempo ci vuole?

Di solito uno o due mesi, a seconda dei tempi della perizia e dell’istruttoria della nuova banca. Dalla richiesta di collaborazione tra le banche, la legge fissa 30 giorni lavorativi per concludere.

Posso chiedere più soldi con la surroga?

No. Con la surroga l’importo resta il debito residuo. Per ottenere liquidità aggiuntiva serve una sostituzione del mutuo, cioè un mutuo nuovo, con i relativi costi.

Una rata più bassa significa sempre risparmio?

Solo se la durata resta la stessa. Se l’offerta abbassa la rata allungando la durata, potresti pagare più interessi in totale. Questo calcolatore mantiene la durata, così il risparmio mostrato deriva dal tasso.