Calcolatore di estinzione anticipata

Inserisci il debito residuo, il tasso, la durata residua e l’importo che intendi versare. Il calcolatore confronta le due opzioni che la banca ti proporrà: mantenere la rata e accorciare la durata, oppure mantenere la durata e abbassare la rata.

Come usare il calcolatore

1. Debito residuo: quello che devi oggi, secondo l’ultimo estratto o il piano di ammortamento. Non l’importo iniziale del mutuo.
2. Tasso: il TAN in vigore. Per un variabile, quello risultante dall’ultima revisione.
3. Durata residua: gli anni che mancano all’ultima rata.
4. Importo dell’estinzione: la somma che vuoi versare, per esempio un bonus, un’eredità o un deposito in scadenza.

Il risultato mostra il risparmio di interessi con ciascuna opzione, quanto prima finisce il mutuo se mantieni la rata e la nuova rata se preferisci abbassarla. La tabella mette a confronto tre casi: nessuna estinzione, durata ridotta e rata ridotta.

Un esempio con i numeri

Devi 300.000 € al 3,5 % e mancano 15 anni. La rata è di circa 2.145 € e, se non fai nulla, pagherai ancora circa 86.037 € di interessi.

Versi 50.000 €:

	Nessuna estinzione	Durata ridotta	Rata ridotta
Rata mensile	2.145 €	2.145 €	1.787 €
Durata residua	15 anni	11 anni e 11 mesi	15 anni
Interessi ancora da pagare	86.037 €	55.971 €	71.698 €
Risparmio di interessi		30.066 €	14.339 €

Ridurre la durata fa risparmiare circa 30.000 € e anticipa la fine del mutuo di 37 mesi. Ridurre la rata fa risparmiare circa 14.300 € e libera circa 358 € al mese.

Con un importo più piccolo funziona allo stesso modo. Un’estinzione di 10.000 € sullo stesso mutuo fa risparmiare circa 6.724 € e accorcia la durata di 7 mesi se mantieni la rata, oppure circa 2.868 € con una rata che scende a 2.073 € se la riduci.

Ridurre la durata o la rata?

Ridurre la durata fa risparmiare di più perché la rata resta alta e tutto ciò che supera gli interessi del mese va a ridurre il capitale. Riducendo la rata, il debito restante si distribuisce sullo stesso numero di mesi: restituisci meno capitale ogni mese e gli interessi corrono più a lungo.

Ridurre la rata ha senso quando:

• il bilancio familiare è stretto, per esempio dopo un rialzo dell’Euribor,
• il reddito diventa incerto e preferisci un impegno fisso più leggero,
• vuoi più margine ogni mese per risparmiare o investire.

Penali di estinzione anticipata

Dal 2007 la legge vieta alle banche di applicare penali per l’estinzione anticipata, totale o parziale, dei mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un immobile destinato ad abitazione o all’attività economica o professionale. È una delle tutele introdotte con il cosiddetto decreto Bersani. Per la maggior parte dei mutui prima casa, quindi, estinguere non costa nulla.

Per i prestiti al consumo, la banca può chiedere un indennizzo non superiore all’1 % dell’importo rimborsato in anticipo se la durata residua supera un anno, e allo 0,5 % se è inferiore. Hai inoltre diritto alla riduzione del costo totale del credito, cioè alla restituzione della parte di interessi e costi non ancora maturati. Per mutui di altro tipo, per esempio intestati a società, la penale dipende dal contratto.

Come si fa

Comunica alla banca per iscritto l’importo, la data e l’opzione scelta, durata o rata. Molte banche accettano la richiesta tramite home banking o in filiale e chiedono un preavviso. Dopo il versamento, chiedi il nuovo piano di ammortamento e verifica che il debito residuo sia sceso dell’intero importo. Puoi generare il tuo con il piano di ammortamento partendo dal nuovo debito.

Quando conviene di più

Estinguere all’inizio del mutuo fa risparmiare di più, perché gli interessi hanno più tempo davanti. Negli ultimi anni la rata è quasi tutta capitale e il risparmio è modesto.

Prima di estinguere, confronta con altri usi del denaro:

• Tieni un fondo di emergenza di almeno qualche mese di spese. I soldi versati nel mutuo non si recuperano.
• Estingui prima i debiti più cari, come carte revolving o prestiti personali.
• Confronta i rendimenti. Estinguere rende quanto il tasso del mutuo, senza rischi. Se un conto deposito o un titolo di Stato rende meno al netto delle tasse, estinguere conviene. Il calcolatore del conto deposito aiuta il confronto.
• Per obiettivi a lungo termine, investire può rendere più del tasso del mutuo, con rischio. Il calcolatore PAC mostra alcuni scenari.

La detrazione degli interessi

Per il mutuo sull’abitazione principale puoi detrarre il 19 % degli interessi passivi pagati nell’anno, fino a un limite di spesa. Estinguendo, gli interessi scendono e con loro la detrazione. Il vantaggio fiscale riduce quindi un po’ il beneficio dell’estinzione, ma raramente lo annulla: risparmiare 100 € di interessi costa al massimo 19 € di detrazione persa.

Usare il TFR o il fondo pensione

Il TFR maturato in azienda può essere anticipato, una sola volta nel corso del rapporto di lavoro, per l’acquisto della prima casa per sé o per i figli, dopo almeno otto anni di servizio e fino al 70 % dell’importo. Anche i fondi pensione permettono anticipazioni per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa dopo otto anni di partecipazione, con una tassazione agevolata. Queste somme sono pensate per l’acquisto, non per l’estinzione di un mutuo già in corso, e le regole dipendono dal contratto e dallo statuto del fondo. Prima di usarle, considera che riducono la pensione futura.

Estinzioni periodiche

Il calcolatore considera un solo versamento. Molte persone estinguono un po’ ogni anno, per esempio con la tredicesima. Sullo stesso mutuo da 300.000 € al 3,5 % con 15 anni residui, versare 5.000 € alla fine di ogni anno mantenendo la rata fa chiudere il mutuo in 12 anni esatti e fa risparmiare circa 17.263 € di interessi. Sono tre anni di rate in meno senza un grande sforzo una tantum.

Dopo un rialzo dell’Euribor

Quando sale il tasso di un mutuo variabile, la banca ricalcola la rata alla revisione. Se la nuova rata pesa troppo, un’estinzione in quel momento con riduzione della rata può riportarla a un livello sostenibile. Se la nuova rata è ancora sostenibile, ridurre la durata con la stessa somma compensa parte degli interessi in più. Inserisci il nuovo tasso nel calcolatore per vedere entrambe le opzioni.

Estinzione totale

Se vuoi chiudere il mutuo, chiedi alla banca il conteggio di estinzione a una data precisa: comprende il debito residuo e gli interessi maturati dall’ultima rata. Dopo il pagamento, la banca deve comunicare l’estinzione al Registro immobiliare e l’ipoteca viene cancellata d’ufficio, senza bisogno di notaio e senza costi per te, con la procedura semplificata. Conserva la quietanza finale e controlla dopo qualche settimana, con una visura ipotecaria, che la cancellazione sia stata effettuata.

Estinguere o fare la surroga?

Se il tuo tasso è molto più alto di quelli offerti oggi, una surroga o una rinegoziazione possono far risparmiare più di un’estinzione. Il calcolatore di surroga confronta il risparmio. Spesso conviene fare entrambe le cose: abbassare il tasso e poi estinguere quando puoi.

Una regola semplice: se hai già un fondo di emergenza e non hai debiti più cari, ogni euro che rende meno del tasso del tuo mutuo, al netto delle tasse, renderebbe di più usato per estinguere. Se invece il tasso del mutuo è molto basso, lasciare il denaro in strumenti sicuri o investirlo può essere la scelta migliore.

Il calcolatore funziona nel tuo browser. Nulla di ciò che inserisci viene inviato.

Domande frequenti

Conviene ridurre la durata o la rata?

Ridurre la durata fa risparmiare più interessi. Su 300.000 € al 3,5 % con 15 anni residui, estinguere 50.000 € fa risparmiare circa 30.000 € riducendo la durata e circa 14.300 € riducendo la rata. Riduci la rata solo se ti serve margine ogni mese.

Ci sono penali per estinguere il mutuo prima casa?

No, per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare l’abitazione, la legge vieta qualsiasi penale. Per i prestiti al consumo l’indennizzo è limitato all’1 % o allo 0,5 % dell’importo rimborsato.

Quando conviene estinguere?

Il prima possibile, quando gli interessi da pagare sono ancora molti. Negli ultimi anni del mutuo la rata è quasi tutta capitale e l’estinzione fa risparmiare poco.

Posso estinguere più volte all’anno?

Sì, salvo diversi accordi nel contratto. Per i mutui casa non ci sono penali, quindi puoi versare quando vuoi. Alcune banche fissano un importo minimo per ogni estinzione parziale.

Cosa succede all’ipoteca dopo l’estinzione totale?

Viene cancellata d’ufficio: la banca comunica l’estinzione al Registro immobiliare e non serve un atto notarile. La cancellazione è gratuita per il cliente.

Meglio estinguere o investire?

Estinguere rende quanto il tasso del mutuo, senza rischio. Investire può rendere di più nel lungo periodo, ma senza garanzia. Con un mutuo a tasso molto basso molti preferiscono investire; con tassi più alti, estinguere di solito conviene.