Calculadora de amortização antecipada

Introduza o capital em dívida, a taxa, o prazo que falta e o montante que pensa amortizar. A calculadora compara as duas opções que o banco lhe vai propor: manter a prestação e encurtar o prazo, ou manter o prazo e baixar a prestação.

Como usar a calculadora

1. Capital em dívida: o que deve hoje, segundo o último extrato ou o homebanking. Não use o montante inicial do empréstimo.
2. Taxa de juro: a TAN em vigor. Num crédito a taxa variável, a que resulta da última revisão.
3. Prazo restante: os anos que faltam para acabar de pagar.
4. Montante a amortizar: o valor que vai entregar, por exemplo um subsídio, uma herança ou o dinheiro de um depósito que vence.

O resultado mostra a poupança de juros em cada opção, quanto mais cedo termina se mantiver a prestação e a nova prestação se preferir reduzi-la. A tabela compara três cenários: sem amortizar, reduzindo o prazo e reduzindo a prestação.

Um exemplo com números

Deve 300 000 € a 3,5 % e faltam 15 anos. A prestação é de cerca de 2145 € e, se nada fizer, vai pagar cerca de 86 037 € de juros.

Amortiza 50 000 €:

	Sem amortizar	Reduzir prazo	Reduzir prestação
Prestação mensal	2145 €	2145 €	1787 €
Prazo restante	15 anos	11 anos e 11 meses	15 anos
Juros por pagar	86 037 €	55 971 €	71 698 €
Poupança de juros		30 066 €	14 339 €

Reduzir o prazo poupa cerca de 30 000 € e antecipa o fim do crédito em 37 meses. Reduzir a prestação poupa cerca de 14 300 € e liberta cerca de 358 € por mês.

Com um valor mais pequeno funciona igual. Amortizar 10 000 € no mesmo crédito poupa cerca de 6724 € e encurta 7 meses se mantiver a prestação, ou poupa cerca de 2868 € e baixa a prestação para 2073 € se a reduzir.

Reduzir prazo ou reduzir prestação?

Reduzir o prazo poupa mais porque a prestação continua igual e tudo o que ultrapassa os juros do mês vai para capital. Reduzir a prestação reparte o capital restante pelos mesmos meses, por isso devolve menos capital por mês e os juros correm durante mais tempo.

Reduzir a prestação faz sentido quando:

• o orçamento está apertado, por exemplo depois de uma subida da Euribor,
• os rendimentos são incertos e prefere um compromisso fixo menor,
• quer mais margem para poupar ou investir todos os meses.

Uma opção intermédia: reduza a prestação e continue a pagar o valor antigo, fazendo pequenas amortizações periódicas com a diferença. Fica com quase toda a poupança de reduzir o prazo e mantém uma prestação obrigatória menor para o caso de as coisas correrem mal, embora cada amortização possa ter comissão.

Comissões de reembolso antecipado

No crédito à habitação, a lei limita a comissão que o banco pode cobrar:

Tipo de taxa	Comissão máxima
Variável	0,5 % do capital reembolsado
Fixa	2 % do capital reembolsado

Nos últimos anos, o Governo suspendeu temporariamente esta comissão nos créditos à habitação própria e permanente a taxa variável, para aliviar as famílias perante a subida da Euribor. Confirme com o seu banco se a isenção ainda se aplica ao seu contrato. No crédito aos consumidores, a comissão está limitada a 0,5 % do montante reembolsado se faltar mais de um ano para o fim do contrato e a 0,25 % se faltar menos.

Para saber a poupança real, subtraia a comissão. No exemplo, 50 000 € com 0,5 % de comissão custam 250 €, contra 30 066 € de poupança. Quase sempre compensa.

Como se faz

Tem de avisar o banco com antecedência: pelo menos sete dias úteis para uma amortização parcial e dez dias úteis para a liquidação total, no crédito à habitação. Indique por escrito se quer reduzir o prazo ou a prestação. Muitos bancos permitem fazer o pedido no homebanking. Depois, peça o novo plano de prestações e confirme que o capital em dívida desceu no valor entregue. Pode gerar o seu com o plano de amortização a partir do novo saldo.

Quando compensa mais

Amortizar no início do crédito poupa mais, porque os juros têm mais tempo pela frente. Nos últimos anos quase toda a prestação já é capital e a poupança é pequena.

Antes de amortizar, compare com outras opções:

• Mantenha um fundo de emergência de pelo menos seis meses de despesas. O dinheiro metido no crédito não volta a sair.
• Liquide primeiro as dívidas mais caras, como cartões de crédito ou crédito pessoal.
• Compare rendimentos. Amortizar dá-lhe um rendimento seguro igual à taxa do crédito. Se um depósito rende menos depois de impostos, amortizar ganha. A calculadora de depósito a prazo ajuda a comparar.
• Para objetivos a longo prazo, investir pode render mais do que a taxa do crédito, com risco. A calculadora de investimento mensal mostra cenários.

Amortizar com o PPR

A lei permitiu, em determinados períodos, usar o dinheiro de um Plano Poupança Reforma para amortizar o crédito à habitação própria e permanente sem penalização fiscal. Se tem um PPR, informe-se sobre as regras em vigor: em certas condições, o resgate para pagar prestações ou amortizar o crédito da casa é permitido sem perder os benefícios fiscais. Compare a rentabilidade esperada do PPR com a taxa do crédito antes de decidir.

Amortizações periódicas

A calculadora modela uma só entrega. Muita gente amortiza um pouco todos os anos, por exemplo com o subsídio de férias. No mesmo crédito de 300 000 € a 3,5 % com 15 anos pela frente, entregar 5000 € no fim de cada ano mantendo a prestação faz o crédito terminar em 12 anos certos e poupa cerca de 17 263 € de juros. São 3 anos a menos de prestações sem um grande esforço pontual. Se o seu contrato cobra comissão por cada amortização, juntar as entregas numa ou duas por ano reduz o custo.

Depois de uma subida da Euribor

Quando a taxa de um crédito variável sobe, o banco recalcula a prestação na revisão. Se a nova prestação aperta o orçamento, uma amortização nesse momento, escolhendo reduzir a prestação, pode trazê-la de volta a um nível confortável. Se a nova prestação ainda cabe, reduzir o prazo com o mesmo dinheiro compensa parte dos juros a mais que a subida vai trazer. Introduza a nova taxa na calculadora para ver as duas opções com os números depois da revisão.

Liquidação total

Se quiser pagar o crédito todo, peça ao banco o valor para liquidação numa data concreta: inclui o capital em dívida, os juros desde a última prestação e a comissão que se aplicar. Depois de pago, o banco emite o documento de distrate, que permite cancelar a hipoteca no registo predial. Esse cancelamento tem um custo de registo que paga à parte. Não é obrigatório fazê-lo de imediato, mas convém se for vender a casa ou pedir um novo crédito com a mesma garantia.

Amortizar ou mudar de banco?

Se o seu spread está muito acima do que outros bancos oferecem hoje, uma transferência ou uma renegociação podem poupar mais do que uma amortização. A calculadora de transferência de crédito habitação compara a poupança com os custos. Muitas vezes o melhor é fazer as duas coisas: baixar a taxa e depois amortizar quando puder.

A calculadora funciona no seu navegador. Nada do que introduz é enviado.

Perguntas frequentes

É melhor reduzir o prazo ou a prestação?

Reduzir o prazo poupa mais juros. Em 300 000 € a 3,5 % com 15 anos pela frente, amortizar 50 000 € poupa cerca de 30 000 € reduzindo o prazo e cerca de 14 300 € reduzindo a prestação. Reduza a prestação só se precisar da folga mensal.

Quanto cobra o banco para amortizar o crédito à habitação?

Até 0,5 % do valor amortizado na taxa variável e até 2 % na taxa fixa. Nos contratos de habitação própria a taxa variável, a comissão esteve suspensa por decisão do Governo; confirme se a suspensão ainda se aplica.

Com que antecedência tenho de avisar o banco?

No crédito à habitação, pelo menos sete dias úteis antes de uma amortização parcial e dez dias úteis antes da liquidação total. O aviso pode ser feito por escrito ou pelos canais que o banco disponibilizar.

Posso amortizar várias vezes por ano?

Sim, salvo se o contrato fixar um valor mínimo ou um número máximo. Cada amortização pode ter a sua comissão, por isso às vezes compensa juntar o dinheiro numa só entrega.

A amortização mexe nos seguros?

O seguro de vida associado ao crédito é normalmente calculado sobre o capital em dívida, por isso, depois de amortizar, pode pedir que o capital seguro seja ajustado e, com ele, o prémio. Confirme com a seguradora.

É melhor amortizar ou investir?

Amortizar dá um rendimento seguro igual à taxa do crédito. Investir pode render mais a longo prazo, mas sem garantia. Com taxas de crédito baixas, muitas pessoas preferem investir; com taxas mais altas, amortizar costuma ganhar.