Calculadora de amortización anticipada

Introduce el capital pendiente, el tipo, el plazo que queda y el importe que piensas amortizar. La calculadora compara las dos opciones que te ofrecerá el banco: mantener la cuota y acortar el plazo, o mantener el plazo y bajar la cuota.

Cómo usar la calculadora

1. Capital pendiente: lo que debes hoy, según el último recibo o la banca online. No pongas el importe inicial del préstamo.
2. Tipo de interés: el TIN vigente. En una hipoteca variable, el que resulta de la última revisión.
3. Plazo restante: los años que faltan para terminar de pagar.
4. Importe a amortizar: la cantidad que vas a adelantar, por ejemplo una paga extra, una herencia o el dinero de un depósito que vence.

El resultado muestra el ahorro de intereses con cada opción, cuánto antes terminas si mantienes la cuota y la nueva cuota si prefieres reducirla. La tabla compara tres escenarios: sin amortizar, reduciendo plazo y reduciendo cuota.

Un ejemplo con números

Debes 300.000 € al 3,5 % y te quedan 15 años. La cuota es de unos 2.145 € y, si no haces nada, pagarás unos 86.037 € más de intereses.

Amortizas 50.000 €:

	Sin amortizar	Reducir plazo	Reducir cuota
Cuota mensual	2.145 €	2.145 €	1.787 €
Plazo restante	15 años	11 años y 11 meses	15 años
Intereses pendientes	86.037 €	55.971 €	71.698 €
Ahorro de intereses		30.066 €	14.339 €

Reducir plazo ahorra unos 30.000 € y adelanta el final del préstamo 37 meses. Reducir cuota ahorra unos 14.300 € y libera unos 358 € al mes.

Con una cantidad menor funciona igual. Amortizar 10.000 € en el mismo préstamo ahorra unos 6.724 € y recorta 7 meses si mantienes la cuota, o ahorra unos 2.868 € y baja la cuota a 2.073 € si la reduces.

¿Reducir plazo o reducir cuota?

Reducir plazo ahorra más porque la cuota sigue igual de alta y todo lo que supera los intereses del mes va a capital. Reducir cuota reparte el capital restante en los mismos meses, así que cada mes devuelves menos capital y los intereses corren durante más tiempo.

Reducir cuota tiene sentido cuando:

• tu presupuesto va justo, por ejemplo tras una subida del Euríbor,
• tus ingresos son inciertos y prefieres un compromiso fijo menor,
• quieres más margen para ahorrar o invertir cada mes.

Una opción intermedia: reduce la cuota y sigue pagando la cuota antigua con amortizaciones parciales periódicas. Obtienes casi todo el ahorro de reducir plazo y conservas una cuota obligatoria menor por si las cosas se complican, aunque cada amortización parcial puede llevar comisión.

Comisiones por amortización anticipada en España

La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario limita lo que el banco puede cobrar en hipotecas firmadas desde junio de 2019:

Tipo de hipoteca	Comisión máxima
Variable	0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años, o 0,15 % durante los 5 primeros, según el contrato. Después, nada
Fija	2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % a partir de entonces

En ambos casos la comisión no puede superar la pérdida financiera real que sufra el banco. En préstamos al consumo, la comisión está limitada al 1 % del importe amortizado si queda más de un año de contrato y al 0,5 % si queda menos.

Para saber el ahorro real, resta la comisión. En el ejemplo, 50.000 € con un 2 % de comisión en una hipoteca fija suponen 1.000 € de coste, frente a 30.066 € de ahorro. Casi siempre compensa.

Cómo se hace

En la mayoría de los bancos puedes amortizar desde la banca online o en la oficina. Indica por escrito si quieres reducir plazo o cuota; si no lo dices, el banco aplicará la opción que prevea el contrato, que suele ser reducir plazo. Algunos contratos fijan un importe mínimo por amortización. Después, pide el nuevo cuadro de amortización y comprueba que el capital pendiente ha bajado en la cantidad entregada. Puedes generar el tuyo con el cuadro de amortización a partir del nuevo saldo.

Cuándo compensa más

Amortizar al principio del préstamo ahorra más, porque los intereses tienen más tiempo por delante. En los últimos años casi toda la cuota ya es capital y el ahorro es pequeño.

Antes de amortizar, compara con otras opciones:

• Mantén un fondo de emergencia de al menos seis meses de gastos. El dinero metido en la hipoteca no se puede recuperar.
• Cancela primero las deudas más caras, como tarjetas revolving o préstamos personales.
• Compara la rentabilidad. Amortizar te da una rentabilidad segura igual al tipo de tu hipoteca. Si un depósito ofrece menos, después de impuestos, amortizar gana. La calculadora de depósito te ayuda a compararlo.
• Para objetivos a largo plazo, invertir puede rendir más que el tipo de la hipoteca, con riesgo. La calculadora de inversión mensual muestra escenarios.

Amortizaciones periódicas

La calculadora modela una sola entrega. Mucha gente amortiza un poco cada año, por ejemplo con la paga extra de verano. En el mismo préstamo de 300.000 € al 3,5 % con 15 años restantes, adelantar 5.000 € al final de cada año manteniendo la cuota hace que la hipoteca termine en 12 años justos y ahorra unos 17.263 € de intereses. Son 3 años menos de cuotas sin un gran esfuerzo puntual.

Para estimar tu caso, simula cada entrega por separado con el capital pendiente de ese momento, que puedes sacar del cuadro de amortización. Si las comisiones de tu contrato son por cada amortización, agrupar las entregas en una o dos al año reduce el coste.

Después de una subida del Euríbor

Cuando sube el tipo de una hipoteca variable, el banco recalcula la cuota en la revisión. Si la nueva cuota te aprieta, una amortización justo en ese momento, eligiendo reducir cuota, puede devolverla a un nivel cómodo. Si la cuota nueva sí te cabe, reducir plazo con el mismo dinero compensa parte de los intereses extra que traerá la subida. Introduce el tipo nuevo en la calculadora para ver las dos opciones con los números de después de la revisión.

Deducción por vivienda habitual

Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y aplicas el régimen transitorio, las cantidades destinadas a la hipoteca, incluidas las amortizaciones anticipadas, dan derecho a deducción en el IRPF con un límite de 9.040 € al año. Si ya llegas al límite con las cuotas ordinarias, la amortización extra no añade deducción. Si no llegas, puede convenir repartir las amortizaciones entre varios años para aprovecharla. Consulta tu caso con un asesor fiscal.

Cancelación total

Si quieres liquidar la hipoteca entera, pide al banco el saldo de cancelación a una fecha concreta: incluye el capital pendiente, los intereses desde la última cuota y la comisión que corresponda. Una vez pagado, la deuda está saldada, pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro de la Propiedad hasta que firmes la escritura de cancelación registral ante notario. No es obligatorio hacerlo enseguida, aunque conviene si vas a vender la vivienda. Ese trámite tiene un coste de notaría, registro y, si la usas, gestoría, que suele rondar unos cientos de euros.

¿Amortizar o cambiar de banco?

Si tu tipo está muy por encima del que ofrecen ahora otros bancos, una subrogación o una novación puede ahorrar más que una amortización. La calculadora de subrogación compara el ahorro con los gastos. A menudo lo mejor es hacer ambas cosas: bajar el tipo y luego amortizar cuando puedas.

La calculadora funciona en tu navegador. Nada de lo que introduces se envía.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor reducir plazo o cuota?

Reducir plazo ahorra más intereses. En 300.000 € al 3,5 % con 15 años restantes, amortizar 50.000 € ahorra unos 30.000 € reduciendo plazo y unos 14.300 € reduciendo cuota. Reduce cuota solo si necesitas el margen mensual.

¿Cuánto cobra el banco por amortizar la hipoteca?

En hipotecas variables firmadas desde 2019, como máximo un 0,25 % los tres primeros años o un 0,15 % los cinco primeros, y después nada. En fijas, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después. Mira la cláusula de tu escritura.

¿Cuándo es mejor amortizar, al principio o al final?

Al principio. Cada euro de capital que adelantas deja de generar intereses todos los meses que quedan. En los últimos años casi no quedan intereses que ahorrar.

¿Puedo amortizar varias veces al año?

Sí, salvo que el contrato fije un número máximo o un importe mínimo. Cada amortización puede llevar su comisión, así que a veces compensa agrupar el dinero en una sola entrega al año.

¿Afecta la amortización a los seguros vinculados?

El seguro de vida vinculado suele calcularse sobre el capital pendiente, así que al amortizar puedes pedir que se ajuste el capital asegurado y, con él, la prima. Si pagaste una prima única por adelantado, tienes derecho a la devolución de la parte no consumida.

¿Es mejor amortizar o invertir?

Amortizar da una rentabilidad segura igual al tipo de la hipoteca. Invertir puede rendir más a largo plazo, pero sin garantía. Si tu hipoteca está por debajo del 2 % o 3 %, muchos prefieren invertir; si está más alta, amortizar suele ganar.