Cuadro de amortización

Introduce los datos del préstamo y el mes de la primera cuota. El cuadro lista cada pago con su parte de capital e intereses y el saldo que queda, agrupado por años o mes a mes. Descárgalo en CSV para guardarlo con la escritura del préstamo.

Cómo usar el cuadro de amortización

1. Escribe el importe del préstamo, es decir, el capital que te prestaron, no el precio de la vivienda.
2. Escribe el tipo nominal anual (TIN) que figura en la escritura o en el último recibo.
3. Indica el plazo en años.
4. Elige el mes de la primera cuota. En una hipoteca suele ser el mes siguiente a la firma.
5. Elige la vista anual para un resumen o la mensual para ver cada recibo.

Encima de la tabla verás la cuota, la fecha de la última cuota, los intereses totales, el total a devolver y los intereses del primer año. El botón CSV descarga el cuadro completo para abrirlo en Excel o en Hojas de cálculo de Google y añadir, por ejemplo, tus amortizaciones anticipadas.

Qué significa cada columna

• Cuota: el pago fijo mensual de capital e intereses.
• Intereses: el capital pendiente al inicio del mes por el tipo mensual (TIN ÷ 12).
• Amortización de capital: la cuota menos los intereses. Es lo que reduce tu deuda.
• Capital pendiente: lo que todavía debes después de pagar la cuota.

En la vista anual, los intereses y el capital son la suma de las doce cuotas del año y el saldo es el que queda al cerrar ese año.

Un ejemplo con números

Préstamo por defecto: 250.000 € al 3,5 % a 20 años. La cuota es de 1.449,90 €.

• Mes 1: intereses de 729,17 € y 720,73 € de capital. El saldo baja a 249.279,27 €.
• Año 1: pagas 17.398,80 €. Unos 8.610 € son intereses y unos 8.789 € capital.
• Fin del año 5: quedan unos 202.816 €.
• Fin del año 10: quedan unos 146.624 €.
• Fin del año 15: quedan unos 79.701 €.

A mitad de plazo has devuelto algo más del 41 % del préstamo. Con tipos bajos como este, el capital pesa más que los intereses casi desde el principio. Con tipos altos, el reparto es mucho más desigual al comienzo.

Por qué cambia el reparto

Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que aún debes. Al principio debes todo el préstamo, así que los intereses se llevan una parte grande de la cuota. Cada cuota reduce un poco la deuda, lo que reduce los intereses del mes siguiente y deja algo más de la misma cuota para capital. Es el sistema francés, el que aplican casi todos los bancos en España.

Cuanto más largo el plazo, más se nota. En 250.000 € al 3,5 % a 30 años, la primera cuota de 1.122,61 € solo amortiza 393,45 € de capital, y tras cinco años aún debes unos 224.243 €. A 15 años, la primera cuota amortiza 1.058,04 € y tras cinco años quedan unos 180.734 €.

Para qué sirve el cuadro

Amortizar anticipadamente. Cada euro de capital que adelantas deja de generar intereses el resto del plazo, por eso adelantar pronto ahorra más. 10.000 € en el año 2 de una hipoteca a 20 años evitan unos 18 años de intereses sobre ese dinero; en el año 18, solo dos. La calculadora de amortización anticipada compara reducir plazo con reducir cuota.

Cambiar de banco. El capital pendiente en la fecha prevista es la cifra que debes llevar a la calculadora de subrogación.

Vender la vivienda. El saldo en la fecha de venta, más los intereses de los días transcurridos, es aproximadamente lo que tendrás que cancelar.

La declaración de la renta. Si compraste tu vivienda habitual antes de 2013 y tienes derecho al régimen transitorio de deducción, los intereses y el capital pagados en el año entran en la base de la deducción. El cuadro anual te da una estimación; la cifra oficial es la del certificado que emite el banco.

Comprobar el cuadro del banco

El banco te entregó un cuadro de amortización con la oferta vinculante y la escritura, y muchos lo muestran en la banca online. Compáralo con este. Deberían coincidir con diferencias de céntimos si usaste el capital, el TIN y la fecha de la primera cuota de la escritura.

Si no coinciden, las causas habituales son:

• el tipo cambió en una revisión del Euríbor,
• hiciste amortizaciones anticipadas,
• la primera cuota incluía intereses de días sueltos desde la firma,
• el contrato calcula intereses con base 360, que encarece un poco cada recibo.

Si los intereses de un mes normal no cuadran con el capital pendiente por el tipo mensual, pide explicaciones al banco por escrito. Tienes derecho a que te las dé, y si no responde puedes reclamar ante su servicio de atención al cliente y después ante el Banco de España.

Base 360 y base 365

Algunos contratos calculan los intereses de cada periodo multiplicando el capital por el tipo y por los días del periodo, divididos entre 360. Como el año tiene 365 días, eso equivale a cobrar el tipo pactado multiplicado por 365/360, es decir, alrededor de un 1,4 % más de intereses. En un préstamo de 250.000 € al 3,5 %, la diferencia en el primer mes ronda los 10 €. Este cuadro usa el método mensual estándar, sin días. Si tu escritura dice “base 360”, los intereses reales del banco serán algo más altos que los de esta tabla, y es normal que no coincidan. La TAE de la oferta ya refleja ese efecto, así que compararla entre bancos sigue siendo la forma más justa de ver qué préstamo es más caro.

Hipotecas variables y mixtas

El cuadro supone un tipo fijo. En una hipoteca variable, el banco recalcula la cuota en cada revisión, cada seis o doce meses, con el capital pendiente, el nuevo tipo (Euríbor más diferencial) y el plazo restante. Para ver el cuadro tras una revisión, toma el saldo de ese momento, el nuevo tipo y los años que quedan, y genera un cuadro nuevo.

En una hipoteca mixta, el cuadro es exacto durante el tramo fijo. Al pasar a variable, haz lo mismo que en una variable a partir de esa fecha.

Comparar dos cuadros

Generar dos cuadros es una forma rápida de valorar una decisión. Compara 25 y 30 años con el mismo importe y mira el saldo en el año 10: con 250.000 € al 3,5 %, a 25 años quedan unos 175.072 € y a 30 años unos 193.567 €, unos 18.500 € más de deuda a cambio de una cuota 129 € más baja. Haz lo mismo con dos tipos de interés para ver qué supone una rebaja de diferencial.

Otros préstamos

Cualquier préstamo con tipo fijo y cuotas iguales sigue el mismo patrón: préstamos personales, de coche, de estudios o de reforma. Si te ofrecen un préstamo con intereses calculados sobre el capital inicial, conviértelo primero con el conversor a TAE. Para la cuota sin el cuadro completo, la calculadora de cuota es más rápida.

Guarda el CSV junto a la escritura y los recibos. Si algún día reclamas por un cobro indebido o por cláusulas abusivas, tener el cuadro teórico a mano facilita mucho el cálculo de lo que te deben.

El cuadro se calcula en tu navegador. Nada de lo que introduces se envía.

Preguntas frecuentes

¿Qué es un cuadro de amortización?

Es la tabla de todos los pagos de un préstamo, con la parte de cada cuota que va a intereses, la que va a capital y la deuda que queda. El banco debe entregarlo antes de firmar una hipoteca. Puedes generar uno idéntico aquí con los datos de tu escritura.

¿Qué sistema de amortización usan los bancos en España?

Casi siempre el sistema francés: cuota constante, intereses decrecientes y capital creciente. Existen otros, como el de cuota de capital constante, pero son raros en hipotecas y préstamos al consumo.

¿Cómo sé cuántos intereses pagaré este año?

Cambia a la vista anual y mira la columna de intereses. Los años del cuadro empiezan en la primera cuota, así que solo coinciden con el año natural si la primera cuota fue en enero. Para Hacienda, usa el certificado anual que te envía el banco.

¿Puedo añadir amortizaciones anticipadas al cuadro?

Este cuadro muestra solo las cuotas ordinarias. Descarga el CSV y añade una columna con tus aportaciones, o usa la calculadora de amortización anticipada para ver el ahorro y los meses que recortas.

¿Sirve para una hipoteca variable?

Sí, hasta la próxima revisión. Después, genera un cuadro nuevo con el capital pendiente en la fecha de revisión, el nuevo tipo y el plazo restante. Así verás la nueva cuota y cómo sigue la deuda.

¿Por qué mi cuadro difiere en unos céntimos del del banco?

Por el redondeo. Los bancos redondean los intereses al céntimo cada mes y algunos redondean la cuota. Con cientos de cuotas, las diferencias pueden sumar unos euros, que se ajustan en la última. Diferencias mayores suelen indicar otro tipo, otro capital u otra fecha de inicio.