Tableau d’amortissement

Saisissez les données du prêt et le mois de la première échéance. Le tableau liste chaque paiement avec sa part de capital et d’intérêts et le capital restant dû, par année ou mois par mois. Téléchargez-le en CSV pour le garder avec votre offre de prêt.

Comment utiliser le tableau d’amortissement

1. Saisissez le montant emprunté, c’est-à-dire le capital prêté, pas le prix du bien.
2. Saisissez le taux nominal annuel (taux débiteur) de l’offre de prêt.
3. Indiquez la durée en années.
4. Choisissez le mois de la première échéance. Pour un crédit immobilier, c’est en général le mois qui suit le déblocage des fonds chez le notaire.
5. Choisissez la vue annuelle pour un résumé ou la vue mensuelle pour voir chaque échéance.

Au-dessus du tableau s’affichent la mensualité, la date de la dernière échéance, le total des intérêts, le coût total et les intérêts de la première année. Le bouton CSV télécharge le tableau complet pour l’ouvrir dans Excel ou LibreOffice et y ajouter, par exemple, vos remboursements anticipés.

Ce que signifie chaque colonne

• Échéance : le paiement mensuel fixe de capital et d’intérêts, hors assurance.
• Intérêts : le capital restant dû en début de mois multiplié par le taux mensuel (taux annuel ÷ 12).
• Capital amorti : l’échéance moins les intérêts. C’est la part qui réduit votre dette.
• Capital restant dû : ce que vous devez encore après l’échéance.

En vue annuelle, les intérêts et le capital sont la somme des douze échéances de l’année, et le capital restant dû est celui de la fin de l’année.

Un exemple chiffré

Prêt par défaut : 250 000 € à 3,5 % sur 20 ans. La mensualité est de 1 449,90 €.

• Mois 1 : 729,17 € d’intérêts et 720,73 € de capital. Le capital restant dû passe à 249 279,27 €.
• Année 1 : vous payez 17 398,80 €, dont environ 8 610 € d’intérêts et environ 8 789 € de capital.
• Fin de l’année 5 : il reste environ 202 816 €.
• Fin de l’année 10 : il reste environ 146 624 €.
• Fin de l’année 15 : il reste environ 79 701 €.

À mi-parcours, vous avez remboursé un peu plus de 41 % du prêt. À des taux modérés comme celui-ci, le capital pèse plus que les intérêts presque dès le départ. À des taux élevés, la répartition est bien plus déséquilibrée les premières années.

Pourquoi la répartition change

Les intérêts de chaque mois se calculent sur ce que vous devez encore. Au début, vous devez tout le prêt, donc les intérêts prennent une grande part de l’échéance. Chaque échéance réduit un peu la dette, ce qui réduit les intérêts du mois suivant et laisse un peu plus de la même échéance pour le capital. C’est l’amortissement à échéances constantes, le plus courant en France.

Plus la durée est longue, plus l’effet est marqué. Sur 250 000 € à 3,5 % et 25 ans, la première échéance de 1 251,56 € n’amortit que 522,39 € de capital, et après cinq ans vous devez encore environ 215 801 €. Sur 15 ans, la première échéance amortit 1 058,04 € et il ne reste qu’environ 180 734 € après cinq ans.

À quoi sert le tableau

Rembourser par anticipation. Chaque euro de capital remboursé en avance cesse de produire des intérêts pour le reste de la durée, d’où l’intérêt de rembourser tôt. 10 000 € remboursés la deuxième année d’un prêt de 20 ans évitent environ 18 ans d’intérêts sur cette somme, contre deux ans seulement s’ils sont remboursés la dix-huitième année. Le calculateur de remboursement anticipé compare la réduction de durée et la réduction de mensualité.

Renégocier ou faire racheter le prêt. Le capital restant dû à la date prévue est le montant à saisir dans le calculateur de rachat de crédit.

Revendre le bien. Le capital restant dû à la date de la vente, plus les intérêts courus et l’éventuelle indemnité de remboursement anticipé, donne une idée de ce qui sera prélevé sur le prix de vente.

Changer d’assurance emprunteur. Pour une assurance calculée sur le capital restant dû, le tableau vous donne la base de calcul année par année.

Investissement locatif. Si vous louez le bien au régime réel, les intérêts d’emprunt de l’année sont déductibles des revenus fonciers. Le tableau en donne une estimation ; le chiffre officiel est celui de l’attestation annuelle de la banque.

Vérifier le tableau de la banque

La banque joint un tableau d’amortissement à l’offre de prêt. Comparez-le avec celui-ci. Ils doivent coïncider à quelques centimes près si vous avez saisi le capital, le taux débiteur et la date de la première échéance de l’offre.

S’ils diffèrent, les causes habituelles sont :

• un différé d’amortissement ou des intérêts intercalaires au début,
• des remboursements anticipés déjà effectués,
• un prêt à taux variable révisé depuis la signature,
• l’assurance emprunteur intégrée dans l’échéance de la banque,
• un calcul des intérêts sur 360 jours, qui renchérit légèrement chaque échéance.

Si les intérêts d’un mois normal ne correspondent pas au capital restant dû multiplié par le taux mensuel, demandez une explication écrite à la banque. Sans réponse satisfaisante, vous pouvez saisir son service réclamations, puis le médiateur bancaire.

Différé et intérêts intercalaires

Dans un achat dans le neuf, la banque débloque les fonds au fil des appels de fonds du promoteur. Tant que le prêt n’est pas entièrement débloqué, vous payez des intérêts intercalaires sur les sommes versées, sans amortir le capital. Le tableau commence vraiment au moment où l’amortissement démarre : saisissez alors le capital total et la durée d’amortissement restante.

L’année de 360 jours

Certains contrats calculent les intérêts d’une période en multipliant le capital par le taux et par le nombre de jours, divisé par 360. Comme l’année compte 365 jours, cela revient à appliquer le taux contractuel multiplié par 365/360, soit environ 1,4 % d’intérêts en plus. Sur 250 000 € à 3,5 %, la différence est d’environ 10 € le premier mois. Pour les crédits aux particuliers, la jurisprudence encadre cette pratique et le TAEG doit de toute façon refléter le coût réel. Ce tableau utilise la méthode mensuelle standard ; si votre offre mentionne l’année lombarde, il est normal que les intérêts de la banque soient légèrement supérieurs.

Taux variable

Le tableau suppose un taux fixe, ce qui correspond à la grande majorité des crédits immobiliers en France. Pour un prêt à taux variable, la banque recalcule l’échéance ou la durée à chaque révision, souvent annuelle et parfois plafonnée. Pour voir le tableau après une révision, partez du capital restant dû à cette date, du nouveau taux et de la durée restante, et générez un nouveau tableau.

Comparer deux tableaux

Générer deux tableaux est un moyen rapide de juger une décision. Comparez 20 et 25 ans pour le même montant et regardez le capital restant dû à 10 ans : sur 250 000 € à 3,5 %, il reste environ 146 624 € sur 20 ans et environ 175 072 € sur 25 ans, soit environ 28 400 € de dette en plus pour une mensualité inférieure d’environ 198 €.

Autres prêts

Tout prêt à taux fixe et échéances constantes suit le même schéma : prêt personnel, crédit auto, prêt travaux ou prêt étudiant. Si l’on vous propose des intérêts calculés sur le capital initial, convertissez-les d’abord avec le calculateur de taux sur capital initial. Pour la seule mensualité, le calculateur de mensualité est plus rapide.

Le tableau est calculé dans votre navigateur. Rien de ce que vous saisissez n’est envoyé.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

C’est le tableau de toutes les échéances d’un prêt, avec pour chacune la part d’intérêts, la part de capital et le capital restant dû. La banque doit le joindre à l’offre de prêt immobilier. Vous pouvez en générer un identique ici avec les données de votre offre.

Le tableau inclut-il l’assurance emprunteur ?

Non. Il montre le capital et les intérêts. L’assurance s’ajoute à chaque échéance, en montant fixe ou en pourcentage du capital restant dû selon le contrat. Le tableau de la banque l’intègre souvent dans une colonne à part.

Comment connaître les intérêts payés cette année ?

Passez en vue annuelle et lisez la colonne des intérêts. Les années du tableau commencent à la première échéance et ne coïncident avec l’année civile que si elle tombe en janvier. Pour la déclaration de revenus fonciers, utilisez l’attestation annuelle de la banque.

Peut-on ajouter des remboursements anticipés ?

Ce tableau montre les échéances normales. Téléchargez le CSV et ajoutez une colonne pour vos remboursements, ou utilisez le calculateur de remboursement anticipé pour voir l’économie et les mois gagnés.

Pourquoi le capital baisse-t-il si lentement au début ?

Parce que les intérêts se calculent sur tout le capital restant dû, qui au début est le prêt entier. Plus le taux est élevé et la durée longue, plus la part d’intérêts est forte dans les premières échéances.

Pourquoi mon tableau diffère-t-il de quelques centimes ?

À cause des arrondis. Les banques arrondissent les intérêts au centime chaque mois, et certaines arrondissent l’échéance. Sur des centaines d’échéances, l’écart peut atteindre quelques euros, ajustés sur la dernière. Un écart plus grand signale un autre taux, un autre capital ou une autre date de départ.