Calculateur de capacité d’emprunt

Saisissez vos revenus nets mensuels, les mensualités d’autres crédits, le taux et la durée souhaitée. Le calculateur applique un taux d’endettement maximal (la part des revenus qu’une banque laisse consacrer aux mensualités) et en déduit le prêt que la mensualité restante permet.

Comment utiliser le calculateur

1. Revenus nets mensuels : ce que vous percevez chaque mois après cotisations sociales, avant impôt sur le revenu, sur douze mois. Si vous avez un treizième mois, ajoutez-le et divisez par douze. Pour un achat à deux, additionnez les revenus des deux emprunteurs.
2. Mensualités d’autres crédits : ce que vous remboursez déjà chaque mois en crédit auto, prêt personnel, crédit renouvelable ou autre prêt immobilier. Le loyer que vous cesserez de payer ne compte pas.
3. Taux : le taux nominal attendu pour le nouveau prêt.
4. Durée : le nombre d’années. Pour un crédit immobilier, 25 ans au maximum selon les règles actuelles.
5. Taux d’endettement : la part des revenus que toutes les mensualités peuvent atteindre. La valeur par défaut est 35 %.

Vous obtenez le montant empruntable estimé, la mensualité maximale du nouveau prêt, le coût des intérêts et ce qu’il vous reste après toutes les mensualités.

Comment le calcul se fait

Le calculateur multiplie vos revenus nets par le taux d’endettement, retire les mensualités que vous payez déjà et retient le reste comme mensualité maximale du nouveau prêt. Il applique ensuite la formule de la mensualité à l’envers pour trouver le capital que cette mensualité permet de rembourser à votre taux et sur votre durée.

Exemple : 3 000 € nets par mois, sans autre crédit, taux d’endettement de 35 %, 3,5 % sur 25 ans.

• 35 % de 3 000 € font 1 050 €, la mensualité maximale.
• 1 050 € par mois à 3,5 % sur 25 ans permettent d’emprunter environ 209 738 €.

Si vous remboursez déjà 300 € par mois pour une voiture, la mensualité disponible tombe à 750 € et le prêt à environ 149 813 €. Ce crédit auto vous coûte environ 60 000 € de capacité d’emprunt. Solder un petit crédit avant de déposer un dossier aide souvent plus que tout le reste.

Les règles du HCSF

Depuis 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s’impose aux banques pour les crédits immobiliers :

• Taux d’endettement : 35 % des revenus nets au maximum, assurance emprunteur comprise.
• Durée : 25 ans au maximum, ou 27 ans si le remboursement commence après un différé lié à un achat dans le neuf ou à des travaux importants.
• Dérogations : les banques peuvent sortir de ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle, dont la plus grande partie doit aller aux résidences principales et une partie aux primo-accédants.

Attention : les 35 % incluent l’assurance emprunteur. Si l’assurance de votre futur prêt coûte 60 € par mois, la mensualité disponible pour le capital et les intérêts n’est plus que de 990 € dans l’exemple, ce qui ramène la capacité à environ 197 753 €. Saisissez vos autres mensualités en y ajoutant l’assurance prévue pour un résultat plus fidèle.

Le reste à vivre

Les banques regardent aussi le reste à vivre, c’est-à-dire ce qui vous reste chaque mois après toutes les mensualités. Avec des revenus élevés, un taux d’endettement de 35 % laisse beaucoup ; avec des revenus modestes, il peut laisser trop peu pour une famille. Il n’y a pas de seuil légal, mais chaque banque fixe ses propres minimums, souvent par adulte et par enfant à charge. Le dernier chiffre du calculateur, le revenu restant après les mensualités, vous en donne une première idée.

L’apport et les frais de notaire

Les banques demandent généralement un apport personnel couvrant au moins les frais de notaire et de garantie, soit environ 7 % à 8 % du prix dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf, souvent 10 % du prix au total. Votre budget d’achat est donc le montant empruntable plus votre apport, moins les frais.

Exemple : avec 209 738 € de capacité et 30 000 € d’apport, dans l’ancien, le budget d’achat tourne autour de 222 000 € une fois retirés environ 17 000 € de frais d’acquisition et de garantie.

Ce que la banque regarde encore

Le taux d’endettement n’est qu’une partie de l’analyse. La banque examine aussi :

• la stabilité de vos revenus : CDI, fin de période d’essai, ancienneté ; pour les indépendants, les deux ou trois derniers bilans ou avis d’imposition,
• la tenue de vos comptes : absence de découverts répétés, capacité d’épargne régulière,
• votre âge à la fin du prêt et votre état de santé, pour l’assurance,
• l’apport et l’épargne restante après l’achat,
• le bien : prix, emplacement, diagnostic de performance énergétique.

Prenez le résultat comme un plafond. Calculez ensuite la mensualité du montant que vous voulez vraiment emprunter avec le calculateur de mensualité, et regardez le remboursement année par année dans le tableau d’amortissement.

Exemple à deux

Un couple gagne 2 000 € et 1 800 € nets par mois, soit 3 800 €, et rembourse 250 € de crédit auto. Avec 35 %, 3,5 % et 25 ans :

• 35 % de 3 800 € font 1 330 €.
• Moins 250 € de crédit auto, il reste 1 080 €.
• 1 080 € par mois permettent environ 215 731 €.

S’ils soldent le crédit auto avant l’achat, la mensualité disponible remonte à 1 330 € et la capacité à environ 265 669 €. Obtenir 3,0 % au lieu de 3,5 % sans solder la voiture donnerait environ 227 747 €. Pour ce couple, rembourser la voiture pèse bien plus qu’un demi-point de taux.

Durée et taux : leur effet sur le montant

• Durée : avec 1 050 € par mois à 3,5 %, 20 ans permettent environ 181 047 €, 25 ans environ 209 738 € et 27 ans, quand le différé y donne droit, environ 219 883 €. Les intérêts augmentent beaucoup avec la durée.
• Taux : chaque dixième de point compte, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence ou de passer par un courtier.

Combien emprunter vraiment

La banque fixe un plafond pour maîtriser son risque, pas pour construire votre budget. Avec 35 % des revenus en mensualités, le reste doit couvrir l’alimentation, l’énergie, les charges de copropriété, la taxe foncière, les assurances, les transports, les imprévus et l’épargne. Avant de décider :

• Listez vos dépenses fixes qui ne sont pas des crédits.
• Gardez une épargne de précaution de trois à six mois de dépenses après l’achat.
• Prévoyez les travaux, surtout si le diagnostic énergétique du logement est mauvais, puisque la location des passoires thermiques est progressivement interdite.
• Pensez aux changements prévisibles : enfants, changement d’emploi, retraite avant la fin du prêt.

Une mensualité autour de 30 % des revenus laisse en général plus de marge qu’une mensualité au plafond de 35 %.

Comment augmenter sa capacité

• Solder ou réduire les crédits à la consommation, surtout le crédit renouvelable.
• Emprunter à deux.
• Augmenter l’apport, qui réduit le montant à emprunter et rassure la banque.
• Mobiliser les prêts aidés : PTZ pour les primo-accédants éligibles, prêt Action Logement, prêt d’épargne logement.
• Faire baisser le coût de l’assurance emprunteur grâce à la délégation, ce qui libère de la place sous les 35 %.
• Comparer les banques.

Si vous avez déjà un crédit immobilier à un taux élevé, un rachat ou une renégociation peut réduire votre mensualité et libérer de la capacité.

Avant de rencontrer une banque, préparez trois mois de relevés de compte sans découvert ni incident. C’est souvent la première chose que regarde le conseiller.

L’estimation est calculée dans votre navigateur. Vos revenus et vos mensualités ne sont pas envoyés.

Questions fréquentes

Combien puis-je emprunter avec 2 000 € de salaire ?

Avec 2 000 € nets et aucun autre crédit, 35 % d’endettement permettent une mensualité de 700 €, assurance comprise. À 3,5 % hors assurance, cela représente environ 139 826 € sur 25 ans ou environ 120 698 € sur 20 ans. Retirez le coût de l’assurance pour un chiffre plus juste.

Le taux d’endettement de 35 % inclut-il l’assurance ?

Oui. Depuis la décision du HCSF, les 35 % se calculent assurance emprunteur comprise. C’est pour cela qu’une assurance moins chère, obtenue par délégation, peut augmenter votre capacité d’emprunt.

Les revenus locatifs comptent-ils ?

En partie. Les banques retiennent en général environ 70 % des loyers perçus ou attendus, pour tenir compte de la vacance et des charges. Certaines les ajoutent aux revenus, d’autres les déduisent des charges. Renseignez-vous sur la méthode de votre banque.

Et si je suis indépendant ?

La banque se base sur la moyenne de vos revenus des deux ou trois dernières années, d’après vos avis d’imposition ou vos bilans. Une année exceptionnelle est souvent lissée. Saisissez ici une moyenne prudente de votre revenu mensuel.

Peut-on emprunter sans apport ?

C’est devenu rare. La plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie. Les dérogations du HCSF et certains profils, jeunes actifs à fort potentiel par exemple, permettent parfois un financement plus élevé.

Pourquoi la banque me propose-t-elle moins que ce calcul ?

Parce qu’elle combine le taux d’endettement avec d’autres critères : assurance incluse dans les 35 %, reste à vivre, stabilité des revenus, gestion des comptes, apport et nature du bien. Ce calculateur ne montre que le plafond lié à vos revenus et à vos crédits en cours.