Calculadora de capacidad de endeudamiento

Introduce tus ingresos netos mensuales, las cuotas de otros préstamos, el tipo de interés y el plazo. La calculadora aplica un límite de endeudamiento (la parte de los ingresos que un banco deja destinar a cuotas) y calcula el préstamo que soporta la cuota restante.

Cómo usar la calculadora

1. Ingresos netos mensuales: lo que cobras cada mes después de IRPF y Seguridad Social. Si tienes catorce pagas, suma las extras y divide entre doce: con 2.400 € netos en 14 pagas, son 2.800 € al mes. Si pides la hipoteca con otra persona, suma los ingresos de ambos.
2. Cuotas de otros préstamos: lo que pagas cada mes por préstamos personales, de coche, tarjetas aplazadas o financiaciones de compras. El alquiler que dejarás de pagar no cuenta.
3. Tipo de interés: el TIN que esperas para el nuevo préstamo.
4. Plazo: los años para devolverlo. Los bancos suelen exigir que la hipoteca termine antes de los 70 o 75 años del titular de más edad.
5. Límite de endeudamiento: el porcentaje de los ingresos que puede ir a cuotas. El valor por defecto es el 35 %.

Obtienes el préstamo máximo estimado, la cuota máxima nueva, los intereses de ese préstamo y lo que te queda de ingresos después de pagar todas las cuotas.

Cómo se calcula

La calculadora multiplica tus ingresos netos por el límite de endeudamiento, resta las cuotas que ya pagas y toma lo que queda como la cuota máxima del nuevo préstamo. Después aplica la fórmula de la cuota al revés para hallar el capital que esa cuota permite devolver con tu tipo y tu plazo.

Ejemplo: 3.000 € netos al mes, sin otras deudas, límite del 35 %, 3,5 % a 30 años.

• El 35 % de 3.000 € son 1.050 €, la cuota máxima.
• Con 1.050 € al mes al 3,5 % a 30 años, el préstamo posible es de unos 233.830 €.

Si además pagas 300 € al mes por un coche, la cuota disponible baja a 750 € y el préstamo a unos 167.021 €. Esa cuota de coche te resta unos 67.000 € de hipoteca. Liquidar un préstamo pequeño antes de pedir la hipoteca suele ayudar más que cualquier otra cosa.

Qué límites aplican los bancos en España

No hay una norma legal única. El Banco de España recomienda que el esfuerzo no sea excesivo, y la práctica habitual es:

Situación	Límite habitual de endeudamiento
Ingresos medios	30 % a 35 %
Ingresos altos y estables	hasta 40 %
Ingresos bajos o variables	por debajo del 30 %

Con los mismos 3.000 € al 3,5 % a 30 años, un límite del 40 % permite unos 267.234 €. Prueba varios porcentajes para ver el rango, y no confundas lo que el banco aprobaría con lo que te conviene.

La tasación también limita la hipoteca

Para la vivienda habitual, los bancos financian como norma hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Para segunda vivienda suelen quedarse en el 60 % o 70 %. Además, los impuestos de la compra (ITP o IVA y AJD), la notaría y el registro de la compraventa los pagas tú.

Así que, aunque tus ingresos permitan 233.830 €, si el piso cuesta 250.000 € el banco prestará como mucho 200.000 €, y necesitarás 50.000 € de entrada más alrededor de un 10 % del precio para impuestos y gastos, según la comunidad autónoma. Para jóvenes y algunos colectivos hay programas de avales públicos, como los de ICO, que permiten financiar más del 80 %.

Qué más mira el banco

El porcentaje de endeudamiento es solo una parte del análisis de solvencia que la Ley 5/2019 obliga a hacer. El banco revisa también:

• Tu historial en la CIRBE del Banco de España y en ficheros de morosidad como ASNEF.
• La estabilidad laboral: contrato indefinido, antigüedad, sector. Los autónomos suelen presentar dos o tres declaraciones de la renta.
• La edad al terminar el préstamo.
• Los ahorros que te quedan después de la compra.
• La vivienda: tasación, cargas y situación registral.

Toma el resultado como un techo. Después usa la calculadora de cuota para ver la cuota del importe que quieres pedir y el cuadro de amortización para ver cómo se devuelve.

Ejemplo con dos titulares

Una pareja cobra 1.900 € y 1.500 € netos al mes, 3.400 € en total, y paga 250 € por el coche. Con un límite del 35 %, el 3,5 % y 30 años:

• El 35 % de 3.400 € son 1.190 €.
• Menos 250 € del coche quedan 940 €.
• 940 € al mes permiten unos 209.000 €.

Si cancelan el coche antes de pedir la hipoteca, la cuota disponible sube a 1.190 € y el préstamo a unos 265.000 €. Bajar el tipo del 3,5 % al 3,0 % sin cancelar el coche les daría unos 223.000 €. Para ellos, liquidar el coche pesa más que medio punto de tipo.

Autónomos y ingresos variables

Si eres autónomo, el banco no mirará lo que facturas, sino el rendimiento neto de tu actividad según las últimas declaraciones de la renta, normalmente la media de dos o tres años. Divide ese rendimiento neto, después de impuestos, entre doce y úsalo como ingreso mensual. Si un año fue excepcional, el banco probablemente lo compensará con los demás, así que no cuentes con él. Lo mismo vale para comisiones, bonus o pluses variables de un asalariado: muchas entidades solo computan una parte, o la media de los últimos años.

Para ingresos en el extranjero o en otra divisa, los bancos españoles suelen aplicar criterios más estrictos y pedir más entrada. Pregunta antes de buscar vivienda.

Préstamos personales y de coche

El mismo cálculo sirve para otros préstamos, con plazos más cortos. Con 700 € al mes disponibles, al 7 % a 5 años podrías pedir unos 35.000 €. Los bancos son más exigentes con la puntuación de crédito en préstamos sin garantía, y algunas financieras aplican límites más bajos para clientes nuevos.

Cuánto deberías pedir

El banco fija el límite para proteger su riesgo, no tu presupuesto. Con un 35 % de los ingresos en cuotas, el resto tiene que cubrir comida, suministros, comunidad, IBI, seguros, transporte, imprevistos y ahorro. Antes de decidir:

• Haz una lista de tus gastos fijos que no son deudas.
• Reserva un fondo de emergencia de al menos seis meses de gastos.
• Si la hipoteca es variable, calcula la cuota con un tipo uno o dos puntos más alto.
• Piensa en los cambios previsibles: hijos, cambio de trabajo, jubilación antes de terminar de pagar.
• Ten en cuenta los gastos de la propia vivienda: comunidad, IBI, seguro de hogar y un margen para reparaciones, que pueden sumar fácilmente 150 o 200 € al mes.

Cómo aumentar tu capacidad

• Cancela o reduce préstamos al consumo y financiaciones con cuotas altas.
• Añade un segundo titular con ingresos.
• Alarga el plazo. A 30 años en lugar de 25, 1.050 € al mes permiten unos 233.830 € en lugar de 209.738 €, a cambio de muchos más intereses.
• Mejora tu perfil antes de pedir: evita retrasos en pagos y no pidas nuevos créditos.
• Compara bancos. Cada entidad aplica sus propios criterios y tipos.

Si ya tienes hipoteca con un tipo alto, una subrogación puede bajar tu cuota y liberar margen.

Antes de visitar bancos, pide tu informe de la CIRBE al Banco de España, que es gratuito. Así sabrás qué deudas ven las entidades a tu nombre y podrás corregir errores a tiempo.

La estimación se calcula en tu navegador. Tus ingresos y cuotas no se envían.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta hipoteca puedo pedir cobrando 2.000 € al mes?

Con 2.000 € netos y sin otras deudas, un límite del 35 % permite una cuota de 700 €. Al 3,5 % a 30 años eso da para unos 155.900 €. A 25 años, unos 139.800 €. Además, el banco solo financiará hasta el 80 % del valor de la vivienda.

¿Qué porcentaje de mi sueldo puede ir a la hipoteca?

La referencia habitual en España es entre el 30 % y el 35 % de los ingresos netos para todas las cuotas juntas, incluida la hipoteca. Con ingresos altos algunos bancos llegan al 40 %. Por encima, el riesgo de no poder pagar si algo cambia es alto.

¿Cuentan las pagas extra?

Sí. Los bancos suelen calcular los ingresos anuales netos, incluidas las pagas extra, y dividirlos entre doce. Si tienes catorce pagas, suma las dos extras y reparte el total entre los doce meses antes de introducirlo.

¿Cuentan las tarjetas de crédito?

Si tienes compras aplazadas o pagas un importe fijo cada mes, sí. Muchos bancos también miran el límite de las tarjetas aunque no las uses. Reducir límites y cancelar aplazamientos antes de pedir la hipoteca mejora tu perfil.

¿Puedo conseguir una hipoteca del 100 %?

Es poco habitual. Los bancos financian como norma el 80 % del valor de la vivienda habitual. Algunas entidades llegan al 90 % o al 100 % con avales públicos para jóvenes, con un avalista o para viviendas de su propia cartera. Aun así, los impuestos y gastos de compra los pagas tú.

¿Por qué el banco me ofrece menos de lo que sale aquí?

Porque combina el límite de endeudamiento con otros criterios: CIRBE, estabilidad laboral, edad, ahorros y tasación. Cualquiera de ellos puede reducir el importe. Esta calculadora solo muestra el techo que marcan tus ingresos y tus cuotas actuales.