Calcolatore di sostenibilità del mutuo

Inserisci il reddito netto mensile, le rate di altri finanziamenti, il tasso e la durata desiderata. Il calcolatore applica un limite rata/reddito (la quota di reddito che una banca lascia destinare alle rate) e ricava il prestito che la rata residua sostiene.

Come usare il calcolatore

1. Reddito netto mensile: quello che ricevi ogni mese in busta paga, dopo tasse e contributi. Se hai la tredicesima e la quattordicesima, sommale al reddito annuo e dividi per dodici: con 1.700 € netti per 14 mensilità, il reddito medio è di circa 1.983 € al mese. Se chiedi il mutuo con un’altra persona, somma i redditi di entrambi.
2. Rate di altri finanziamenti: quello che paghi già ogni mese per prestiti personali, finanziamenti auto, cessioni del quinto, carte revolving o acquisti a rate. L’affitto che smetterai di pagare non conta.
3. Tasso: il TAN che ti aspetti per il nuovo mutuo.
4. Durata: gli anni di rimborso. Molte banche chiedono che il mutuo finisca entro i 75 o 80 anni dell’intestatario più anziano.
5. Limite rata/reddito: la percentuale del reddito che tutte le rate insieme possono raggiungere. Il valore predefinito è 35 %.

Ottieni l’importo massimo stimato, la rata massima del nuovo mutuo, gli interessi di quel prestito e il reddito che resta dopo tutte le rate.

Come si calcola

Il calcolatore moltiplica il reddito netto per il limite rata/reddito, toglie le rate che paghi già e usa il resto come rata massima del nuovo mutuo. Poi applica la formula della rata al contrario per trovare il capitale che quella rata permette di restituire al tuo tasso e nella tua durata.

Esempio: 2.500 € netti al mese, nessun altro finanziamento, limite del 35 %, tasso del 3,5 % a 25 anni.

• Il 35 % di 2.500 € è 875 €, la rata massima.
• Con 875 € al mese al 3,5 % a 25 anni puoi ottenere circa 174.782 €.

Se paghi già 250 € al mese per l’auto, la rata disponibile scende a 625 € e il mutuo a circa 124.844 €. Quella rata dell’auto ti costa circa 50.000 € di capacità. Chiudere un piccolo finanziamento prima di chiedere il mutuo spesso aiuta più di qualsiasi altra cosa.

Quali limiti applicano le banche

In Italia non c’è un limite fissato dalla legge per tutte le banche. La prassi è considerare sostenibile una rata che non superi un terzo del reddito netto, con qualche margine in più per redditi alti e stabili:

Situazione	Limite rata/reddito abituale
Redditi medi	30 % a 35 %
Redditi alti e stabili	fino al 40 %
Redditi bassi o variabili	sotto il 30 %

Con gli stessi 2.500 € al 3,5 % a 25 anni, un limite del 30 % permette circa 149.813 €. Prova più percentuali per vedere l’intervallo, e non confondere quello che la banca approverebbe con quello che ti conviene davvero.

Il valore dell’immobile limita il mutuo

Le banche finanziano di norma fino all’80 % del minore tra il prezzo di acquisto e il valore di perizia. Oltre questa soglia servono garanzie aggiuntive, come quella del Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap, che per i giovani e altre categorie prioritarie consente mutui fino al 100 % entro i limiti previsti. Le imposte di acquisto, il notaio e l’eventuale agenzia sono a tuo carico.

Quindi, anche se il tuo reddito sostiene 174.782 €, per una casa da 200.000 € la banca di norma presterà al massimo 160.000 € e servirà un anticipo di 40.000 €, più le spese, che tra imposte, notaio, perizia e agenzia possono superare il 10 % del prezzo, a seconda che tu compri da privato o da impresa e che sia prima casa.

Cos’altro guarda la banca

Il rapporto rata/reddito è solo una parte della valutazione del merito creditizio. La banca controlla anche:

• la tua posizione nelle centrali rischi, come la Centrale dei Rischi della Banca d’Italia e i sistemi di informazioni creditizie privati,
• la stabilità del reddito: contratto a tempo indeterminato, anzianità, settore; per gli autonomi le ultime dichiarazioni dei redditi,
• l’età a fine mutuo,
• i risparmi che restano dopo l’acquisto,
• l’immobile: perizia, conformità urbanistica e catastale.

Prendi il risultato come un tetto. Calcola poi la rata dell’importo che vuoi davvero chiedere con il calcolatore della rata e guarda come si rimborsa anno per anno nel piano di ammortamento.

Esempio con due intestatari

Una coppia guadagna 1.800 € e 1.500 € netti al mese, 3.300 € in totale, e paga 200 € per l’auto. Con il 35 %, il 3,5 % e 30 anni:

• Il 35 % di 3.300 € è 1.155 €.
• Tolti i 200 € dell’auto restano 955 €.
• 955 € al mese sostengono circa 212.674 €.

Se chiudono il finanziamento dell’auto prima di chiedere il mutuo, la rata disponibile torna a 1.155 € e l’importo sale a circa 257.213 €. Ottenere il 3,0 % invece del 3,5 % senza chiudere l’auto darebbe circa 226.516 €. Per questa coppia, estinguere l’auto pesa molto più di mezzo punto di tasso.

Lavoratori autonomi e redditi variabili

Se sei un lavoratore autonomo o un libero professionista, la banca non guarda il fatturato ma il reddito netto risultante dalle ultime dichiarazioni dei redditi, di solito la media di due o tre anni. Un anno eccezionale viene spesso compensato dagli altri, quindi usa una media prudente. Lo stesso vale per premi, provvigioni e straordinari dei dipendenti: molte banche ne considerano solo una parte. Con un contratto a tempo determinato o in prova ottenere un mutuo è più difficile, ma non impossibile se ci sono garanzie aggiuntive, come un garante con reddito stabile.

Durata e tasso: l’effetto sull’importo

• Durata: con 875 € al mese al 3,5 %, 25 anni sostengono circa 174.782 € e 30 anni circa 194.858 €. Gli interessi però aumentano parecchio.
• Tasso: ogni decimo di punto conta, per questo conviene confrontare offerte e trattare lo spread.

Quanto chiedere davvero

La banca fissa un limite per gestire il proprio rischio, non per costruire il tuo bilancio familiare. Con il 35 % del reddito in rate, il resto deve coprire spesa, bollette, condominio, IMU sulle seconde case, assicurazioni, trasporti, imprevisti e risparmio. Prima di decidere:

• Elenca le spese fisse che non sono rate.
• Tieni da parte un fondo di emergenza di almeno tre-sei mesi di spese dopo l’acquisto.
• Se il mutuo è variabile, calcola la rata con un tasso più alto di uno o due punti.
• Pensa ai cambiamenti prevedibili: figli, cambio di lavoro, pensione prima della fine del mutuo.
• Considera le spese della casa stessa: condominio, manutenzione, assicurazione e bollette possono facilmente superare i 200 € al mese.

Come aumentare la capacità

• Estinguere o ridurre prestiti personali, finanziamenti e carte revolving.
• Chiedere il mutuo in due, sommando i redditi.
• Aumentare l’anticipo, che riduce l’importo e rende la banca più disponibile.
• Verificare se puoi accedere alla garanzia Consap per la prima casa.
• Allungare la durata, accettando però più interessi.
• Confrontare più banche o rivolgersi a un mediatore creditizio.

Se hai già un mutuo con un tasso alto, la surroga può abbassare la rata e liberare margine.

Prima di andare in banca, prepara le ultime buste paga o dichiarazioni dei redditi, la Certificazione Unica, gli estratti conto degli ultimi mesi e la documentazione dell’immobile. Puoi anche chiedere gratuitamente alla Banca d’Italia i tuoi dati in Centrale dei Rischi, per sapere in anticipo cosa vedrà la banca e correggere per tempo eventuali errori o segnalazioni non aggiornate.

La stima è calcolata nel tuo browser. Reddito e rate non vengono inviati.

Domande frequenti

Che mutuo posso ottenere con 1.800 € al mese?

Con 1.800 € netti e nessun altro finanziamento, un limite del 35 % consente una rata di 630 €. Al 3,5 % sono circa 140.298 € a 30 anni o circa 125.843 € a 25 anni. La banca finanzierà comunque, di norma, non oltre l’80 % del valore della casa.

Qual è il rapporto rata/reddito massimo?

Il riferimento più diffuso è circa un terzo del reddito netto, tra il 30 % e il 35 %, per tutte le rate insieme. Con redditi alti alcune banche arrivano al 40 %. Oltre questa soglia il rischio di difficoltà in caso di imprevisti è alto.

La tredicesima conta?

Sì. Le banche considerano in genere il reddito netto annuo, comprese tredicesima e quattordicesima, diviso per dodici. Se hai più mensilità, calcola la media mensile prima di inserirla.

La cessione del quinto conta come rata?

Sì. Riduce lo stipendio netto disponibile e la banca la considera un impegno mensile. Inseriscila tra le rate di altri finanziamenti.

Si può avere un mutuo al 100 %?

È possibile soprattutto con la garanzia del Fondo prima casa per le categorie prioritarie, come i giovani sotto una certa età con ISEE entro le soglie. In generale le banche finanziano fino all’80 % del valore dell’immobile.

Perché la banca mi propone meno di questo calcolo?

Perché combina il rapporto rata/reddito con altri criteri: centrali rischi, stabilità del reddito, età, risparmi e perizia dell’immobile. Il calcolatore mostra solo il tetto che deriva dal reddito e dalle rate in corso.