Calculadora de subrogación de hipoteca

Introduce el capital pendiente, tu tipo actual, el tipo que ofrece el nuevo banco, el plazo restante y los gastos del cambio (comisión de subrogación, tasación y, si procede, notaría). La calculadora muestra el ahorro neto y cuántos meses tarda la cuota más baja en pagar los gastos.

Cómo usar la calculadora

1. Capital pendiente: lo que debes hoy. Para una cifra exacta, pide al banco un certificado de deuda pendiente.
2. Tipo actual: el TIN vigente de tu hipoteca, tras la última revisión si es variable.
3. Tipo del nuevo banco: el TIN de la oferta. Si depende de productos vinculados, usa el tipo con las bonificaciones que de verdad vayas a cumplir.
4. Plazo restante: los años que te quedan. La calculadora mantiene el mismo plazo en la nueva hipoteca para comparar solo el efecto del tipo.
5. Gastos y comisiones: todo lo que te cuesta el cambio, como la comisión que cobre tu banco actual, la tasación y cualquier gasto que no asuma el nuevo banco.

El resultado muestra el ahorro neto, las dos cuotas, la rebaja mensual y los meses que tarda esa rebaja en compensar los gastos.

Cómo se calcula el ahorro

La calculadora obtiene la cuota con tu tipo actual y con el nuevo, ambas sobre el mismo capital y el mismo plazo. La diferencia es el ahorro mensual. Multiplicada por los meses que quedan da el ahorro bruto. Restando los gastos sale el ahorro neto. El punto de equilibrio son los gastos divididos entre el ahorro mensual.

Ejemplo: debes 300.000 € al 4,5 % con 15 años por delante y otro banco te ofrece el 3,5 %, con 1.500 € de gastos.

• Cuota actual: unos 2.295 €
• Nueva cuota: unos 2.145 €
• Ahorro mensual: unos 150 €
• Ahorro bruto en 15 años: unos 27.060 €
• Ahorro neto: unos 25.560 €
• Gastos recuperados en: 10 meses

Cómo cambian los números

Situación	Ahorro mensual	Ahorro neto	Equilibrio
Del 4,5 % al 3,5 %, 15 años, 1.500 € de gastos	150 €	25.560 €	10 meses
Igual, con 5.000 € de gastos	150 €	22.060 €	34 meses
Del 4,5 % al 3,5 %, 5 años, 1.500 € de gastos	135 €	6.623 €	12 meses
Del 3,75 % al 3,5 %, 15 años, 1.500 € de gastos	37 €	5.164 €	41 meses

El cambio compensa cuando la diferencia de tipo es amplia, queda mucho plazo y los gastos son moderados. Con solo cinco años por delante, el ahorro es una fracción del que hay con quince, porque la mayor parte de los intereses ya está pagada. Un cuarto de punto todavía ahorra algo, pero el equilibrio se va a más de tres años.

Subrogación, novación o cancelar y firmar de nuevo

Hay tres formas de mejorar las condiciones:

• Novación: tu mismo banco cambia las condiciones, por ejemplo baja el diferencial o pasa de variable a fijo. Es lo más barato y rápido.
• Subrogación de acreedor: otro banco se queda con tu hipoteca tal como está y aplica sus nuevas condiciones. Se hace en una escritura, y tu banco actual tiene derecho a igualar la oferta en un plazo breve tras recibir la notificación.
• Cancelación y nueva hipoteca: liquidas la hipoteca con un préstamo nuevo. Es más cara, porque requiere cancelar la antigua y constituir otra, aunque permite cambiar el capital o el plazo con más libertad.

Antes de nada, enseña la oferta del otro banco al tuyo. Muchas entidades prefieren rebajar el diferencial a perder al cliente. Introduce el tipo que te ofrezca tu banco y una comisión de novación, si la hay, para compararlo con la subrogación.

Qué gastos asume cada parte

Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, en una subrogación o una novación el banco paga la notaría de la escritura, el registro y la gestoría, y el impuesto de actos jurídicos documentados no se aplica a estas operaciones en la mayoría de los casos. Tú sueles pagar:

• La tasación nueva que pida el banco, normalmente unos cientos de euros.
• La comisión de tu banco actual, limitada por ley. En hipotecas variables firmadas desde 2019, cambiar a tipo fijo cuesta como mucho un 0,05 % del capital durante los tres primeros años y nada después; la amortización anticipada en variable, como máximo un 0,25 % o un 0,15 %, según el contrato. En hipotecas fijas, hasta un 2 % los diez primeros años y un 1,5 % después.
• Productos vinculados que exija el nuevo banco, si los contratas.

Revisa la ficha de información precontractual (FIPRE) y la ficha europea de información normalizada (FEIN) del nuevo banco para ver todos los costes.

Cuidado con los productos vinculados

Muchas ofertas anuncian un tipo bonificado que solo se cumple si domicilias la nómina, contratas seguros de vida y hogar o un plan de pensiones. Suma el coste anual de esos productos y compáralo con la rebaja de tipo. En el ejemplo, el ahorro de 150 € al mes son 1.800 € al año. Si para conseguir el 3,5 % tienes que contratar un seguro de vida de 400 € anuales y un seguro de hogar de 300 €, el ahorro real baja a unos 1.100 € al año, y en quince años a unos 16.500 € en lugar de 25.560 €. Sigue compensando, pero bastante menos de lo que parecía. Si ya tienes esos productos en otra compañía, compara precios: puedes conservarlos y aceptar un tipo algo más alto.

El truco de alargar el plazo

Algunas ofertas bajan la cuota sobre todo porque alargan el plazo, no por el tipo. Una cuota más baja durante más años puede salir más cara en total, aunque el tipo sea menor. Esta calculadora mantiene el plazo para que veas solo lo que aporta el cambio de tipo. Si la oferta incluye un plazo distinto, calcula la nueva cuota con la calculadora de cuota y compara los intereses totales.

Pasos para cambiar de banco

1. Pide a tu banco el certificado de deuda pendiente y una copia de la escritura.
2. Solicita ofertas a otras entidades con esos datos y tus últimas nóminas o declaraciones.
3. Cuando tengas una oferta vinculante, preséntala a tu banco y pregunta si la iguala.
4. Si no la iguala, el nuevo banco notifica la subrogación, hace la tasación y prepara la escritura.
5. Firmas ante notario, y desde ese momento pagas las cuotas al nuevo banco.

Guarda toda la documentación: la oferta, la FEIN, la escritura y el primer recibo con el nuevo tipo.

Variable a fijo

Pasar de variable a fijo cambia el riesgo, no solo el coste. Con un fijo pagas certidumbre: la cuota no cambiará aunque suba el Euríbor. Si comparas un variable con un fijo, prueba también con un tipo variable uno o dos puntos más alto para ver cuánto te protegería el fijo en un escenario malo.

¿Cambiar de banco o amortizar?

Si tienes ahorros, compara también una amortización anticipada. A menudo conviene hacer las dos cosas: bajar el tipo y después amortizar. La calculadora de amortización anticipada muestra el efecto de una entrega, y el cuadro de amortización te da el capital pendiente en cualquier fecha.

Una regla rápida: en 15 años de plazo, cada décima de punto de rebaja sobre 100.000 € de deuda vale unos 5 € al mes. Con eso puedes estimar el ahorro antes incluso de abrir la calculadora.

Todos los cálculos se hacen en tu navegador. Nada de lo que introduces se guarda ni se envía.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo compensa subrogar la hipoteca?

Cuando la rebaja de tipo, aplicada al capital y a los años que quedan, supera con margen los gastos del cambio. Con más de diez años por delante, medio punto o un punto de diferencia suele compensar. Pide antes una novación a tu banco: muchas veces consigues casi lo mismo con menos trámites.

¿Quién paga los gastos de la subrogación?

Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro y gestoría. Tú pagas la tasación y la comisión de tu banco actual, limitada por ley. Algunos bancos ofrecen pagar también la tasación para atraer clientes.

¿Mi banco puede impedir la subrogación?

No puede impedirla, pero puede igualar la oferta. Tras recibir la notificación, tiene un plazo breve para ofrecerte las mismas condiciones. Si lo hace, la hipoteca se queda en tu banco con el nuevo tipo.

¿Cuánto tarda una subrogación?

Entre uno y dos meses, según lo rápido que se haga la tasación, el análisis del nuevo banco y los trámites con tu banco actual. Sigue pagando tus cuotas con normalidad hasta la firma.

¿Puedo cambiar el plazo o el importe al subrogar?

En la subrogación se suelen poder modificar el tipo y el plazo. Para ampliar el capital normalmente hace falta una novación con ampliación o una nueva hipoteca, que tienen costes y requisitos distintos. Pregunta al nuevo banco qué permite.

¿Una cuota más baja significa ahorrar?

Solo si el plazo es el mismo. Si la oferta baja la cuota alargando el plazo, puedes acabar pagando más intereses en total. Esta calculadora mantiene el plazo para que el ahorro que ves venga del tipo.