Calculateur de rachat de crédit immobilier

Saisissez le capital restant dû, votre taux actuel, le taux proposé par la nouvelle banque, la durée restante et les frais du rachat (indemnité de remboursement anticipé, frais de dossier, frais de garantie ou de mainlevée). Le calculateur affiche le gain net et le nombre de mois pendant lesquels la mensualité plus basse rembourse les frais.

Comment utiliser le calculateur

1. Capital restant dû : ce que vous devez aujourd’hui, d’après le tableau d’amortissement ou un décompte de la banque.
2. Taux actuel : le taux nominal de votre prêt.
3. Nouveau taux : le taux nominal proposé par la nouvelle banque, ou par la vôtre en cas de renégociation.
4. Durée restante : les années qui restent. Le calculateur garde la même durée pour le nouveau prêt, afin de ne mesurer que l’effet du taux.
5. Frais : tout ce que coûte l’opération. Indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier, nouvelle garantie, mainlevée de l’ancienne hypothèque, frais de courtage le cas échéant.

Le résultat montre le gain net, les deux mensualités, la baisse mensuelle et le nombre de mois nécessaires pour amortir les frais.

Comment le gain est calculé

Le calculateur calcule la mensualité avec votre taux actuel et avec le nouveau, sur le même capital et la même durée. La différence est l’économie mensuelle. Multipliée par le nombre de mois restants, elle donne le gain brut. Les frais déduits, il reste le gain net. Le point d’équilibre est le nombre de mois nécessaires pour que l’économie mensuelle rembourse les frais.

Exemple : vous devez 300 000 € à 4,5 % avec 15 ans restants, et une banque propose 3,5 %, avec 1 500 € de frais.

• Mensualité actuelle : environ 2 295 €
• Nouvelle mensualité : environ 2 145 €
• Économie mensuelle : environ 150 €
• Gain brut sur 15 ans : environ 27 060 €
• Gain net : environ 25 560 €
• Frais amortis en : 10 mois

L’effet des frais et de la durée restante

Situation	Économie mensuelle	Gain net	Équilibre
De 4,5 % à 3,5 %, 15 ans, 1 500 € de frais	150 €	25 560 €	10 mois
Idem, avec 5 000 € de frais	150 €	22 060 €	34 mois
De 4,5 % à 3,5 %, 5 ans restants, 1 500 € de frais	135 €	6 623 €	12 mois
De 3,75 % à 3,5 %, 15 ans, 1 500 € de frais	37 €	5 164 €	41 mois

Dans la pratique, les frais d’un rachat immobilier dépassent souvent 1 500 €. Les seules IRA peuvent atteindre six mois d’intérêts sur le capital remboursé : sur 300 000 € à 4,5 %, cela fait 6 750 €, dans la limite de 3 % du capital. Ajoutez la nouvelle garantie et les frais de dossier, et le total approche souvent 8 000 à 10 000 €. Saisissez les montants réels de votre dossier.

Exemple avec des frais réalistes

Reprenons le prêt de 300 000 € à 4,5 % avec 15 ans restants. Rachat par une autre banque à 3,5 %, avec 6 750 € d’IRA, 1 000 € de frais de dossier et de garantie nets et 250 € de mainlevée, soit 8 000 € de frais. Le gain net tombe à environ 19 060 € et il faut 54 mois pour amortir les frais. Si votre banque accepte de renégocier au même taux avec seulement 800 € de frais d’avenant, le gain net remonte à environ 26 260 € et les frais sont amortis en six mois. L’écart entre les deux solutions, plus de 7 000 €, justifie largement de commencer par votre banque.

La règle des trois conditions

Les courtiers résument souvent l’intérêt d’un rachat immobilier par trois conditions :

• un écart de taux d’au moins 0,7 à 1 point,
• être dans la première moitié de la durée du prêt, quand les intérêts pèsent encore lourd,
• un capital restant dû assez élevé, souvent plus de 70 000 €.

Ce n’est qu’un repère. Le calculateur vous donne la réponse exacte pour votre cas, à condition d’y saisir tous les frais.

Renégocier avec sa banque d’abord

Avant de faire racheter le prêt, présentez une offre concurrente à votre banque. Une renégociation se fait par simple avenant au contrat : pas de nouvelle garantie, pas de mainlevée, et souvent des IRA réduites ou supprimées. Les frais se limitent en général à des frais d’avenant. Si votre banque accepte un taux proche de l’offre extérieure, c’est presque toujours la solution la plus avantageuse. Saisissez son taux et les frais d’avenant pour comparer.

Les frais d’un rachat par une autre banque

• Indemnités de remboursement anticipé de l’ancien prêt, plafonnées à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû, sauf si votre offre les supprime.
• Frais de dossier de la nouvelle banque.
• Nouvelle garantie : caution d’un organisme spécialisé, dont une partie est parfois restituée à la fin, ou hypothèque, avec frais de notaire.
• Mainlevée de l’ancienne hypothèque, le cas échéant.
• Frais de courtage si vous passez par un courtier.

Demandez à la nouvelle banque une FISE complète et faites le total.

L’assurance emprunteur, un levier à part

Le coût de l’assurance emprunteur peut représenter une part importante du coût total, surtout pour les emprunteurs plus âgés. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance à tout moment, sans frais et sans changer de prêt. Pour un emprunteur qui a gardé le contrat de groupe de sa banque, une délégation d’assurance peut faire économiser plusieurs milliers d’euros, parfois plus qu’un rachat, sans IRA ni nouvelle garantie. Faites ce calcul en premier.

Attention à l’allongement de la durée

Certaines offres de rachat baissent la mensualité surtout en allongeant la durée, pas grâce au taux. Une mensualité plus faible pendant plus longtemps peut coûter plus cher au total, même avec un taux inférieur. Ce calculateur garde la durée pour isoler l’effet du taux. Si l’offre prévoit une autre durée, calculez la nouvelle mensualité avec le calculateur de mensualité et comparez le coût total des intérêts.

Le regroupement de crédits

Le terme « rachat de crédit » désigne aussi le regroupement de plusieurs crédits, immobiliers et à la consommation, en un seul prêt plus long. Il baisse la mensualité totale mais allonge presque toujours la durée et augmente le coût total. Ce calculateur n’est pas fait pour ce cas, où le capital et la durée changent. Pour un regroupement, comparez la somme de vos mensualités actuelles et leur coût restant avec la nouvelle mensualité multipliée par sa durée.

Les étapes

1. Demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé et relisez la clause d’IRA de votre offre.
2. Obtenez une ou deux offres extérieures, directement ou par un courtier.
3. Présentez la meilleure à votre banque et demandez une renégociation.
4. Si elle refuse, acceptez l’offre extérieure, laissez passer le délai de réflexion de dix jours, puis signez.
5. La nouvelle banque rembourse l’ancien prêt et votre premier nouveau prélèvement arrive le mois suivant.

Rachat ou remboursement anticipé ?

Si vous disposez d’une épargne, comparez aussi un remboursement anticipé. Souvent, le mieux est de combiner : baisser le taux, puis rembourser quand c’est possible. Le calculateur de remboursement anticipé montre l’effet d’un versement, et le calculateur de capacité d’emprunt montre la marge qui vous reste.

Repère rapide : sur 15 ans, chaque dixième de point de baisse sur 100 000 € de capital vaut environ 5 € par mois. De quoi estimer le gain brut avant même d’ouvrir le calculateur et de réunir les frais.

Tous les calculs se font dans votre navigateur. Rien de ce que vous saisissez n’est conservé ni envoyé.

Questions fréquentes

Quand un rachat de crédit immobilier est-il rentable ?

Quand la baisse de taux, appliquée au capital et aux années restantes, dépasse largement les frais. Avec plus de dix ans restants, un écart de 0,7 à 1 point suffit souvent. Demandez d’abord une renégociation à votre banque, qui coûte bien moins cher.

Quels frais prévoir pour un rachat ?

Les IRA de l’ancien prêt, les frais de dossier, la nouvelle garantie, la mainlevée de l’ancienne hypothèque s’il y en a une, et éventuellement des frais de courtage. Le total atteint souvent plusieurs milliers d’euros. Saisissez-le en entier dans le calculateur.

Quelle différence entre renégociation et rachat ?

La renégociation se fait avec votre propre banque par un avenant au contrat, sans nouvelle garantie. Le rachat se fait par une autre banque, qui rembourse votre prêt et vous en accorde un nouveau, avec de nouveaux frais. La renégociation est presque toujours moins chère quand la banque accepte.

Combien de temps dure un rachat ?

Comptez un à deux mois entre la demande et le déblocage des fonds, avec le délai de réflexion légal de dix jours après l’offre de prêt. Continuez à payer vos échéances normalement jusqu’au remboursement de l’ancien prêt.

Peut-on changer d’assurance sans faire racheter le prêt ?

Oui. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment, à garanties équivalentes, sans frais. C’est souvent le premier levier à actionner avant de penser au rachat.

Une mensualité plus basse signifie-t-elle une économie ?

Seulement si la durée reste la même. Si l’offre baisse la mensualité en allongeant la durée, vous pouvez payer plus d’intérêts au total. Ce calculateur garde la durée pour que le gain affiché vienne du taux.