Plano de amortização

Introduza os dados do empréstimo e o mês da primeira prestação. O plano lista cada pagamento com a sua parte de capital e de juros e o capital que fica em dívida, agrupado por ano ou mês a mês. Transfira-o em CSV para guardar com o contrato.

Como usar o plano de amortização

1. Introduza o montante do empréstimo, ou seja, o capital que lhe foi emprestado, não o preço da casa.
2. Introduza a taxa anual nominal (TAN) do contrato ou do último extrato.
3. Indique o prazo em anos.
4. Escolha o mês da primeira prestação. No crédito à habitação costuma ser o mês seguinte à escritura.
5. Escolha a vista anual para um resumo ou a mensal para ver cada prestação.

Acima da tabela vê a prestação, a data da última prestação, os juros totais, o total a pagar e os juros do primeiro ano. O botão CSV transfere o plano completo para abrir no Excel ou no Google Sheets e acrescentar, por exemplo, as suas amortizações antecipadas.

O que significa cada coluna

• Prestação: o pagamento mensal fixo de capital e juros.
• Juros: o capital em dívida no início do mês vezes a taxa mensal (TAN ÷ 12).
• Amortização de capital: a prestação menos os juros. É o que reduz a dívida.
• Capital em dívida: o que ainda deve depois de pagar a prestação.

Na vista anual, os juros e o capital são a soma das doze prestações do ano e o saldo é o que fica no fim desse ano.

Um exemplo com números

Empréstimo por defeito: 250 000 € a 3,5 % durante 20 anos. A prestação é de 1449,90 €.

• Mês 1: juros de 729,17 € e 720,73 € de capital. O saldo desce para 249 279,27 €.
• Ano 1: paga 17 398,80 €. Cerca de 8610 € são juros e cerca de 8789 € capital.
• Fim do ano 5: ficam cerca de 202 816 €.
• Fim do ano 10: ficam cerca de 146 624 €.
• Fim do ano 15: ficam cerca de 79 701 €.

A meio do prazo já reembolsou pouco mais de 41 % do empréstimo. Com taxas baixas como esta, o capital pesa mais do que os juros quase desde o início. Com taxas altas, a divisão é muito mais desigual nos primeiros anos.

Porque muda a divisão

Os juros de cada mês calculam-se sobre o que ainda deve. No início deve todo o empréstimo, por isso os juros levam uma parte grande da prestação. Cada prestação reduz um pouco a dívida, o que reduz os juros do mês seguinte e deixa mais da mesma prestação para capital. É o sistema de prestações constantes, o que quase todos os bancos aplicam em Portugal.

Quanto mais longo o prazo, mais isto se nota. Em 250 000 € a 3,5 % a 30 anos, a primeira prestação de 1122,61 € só amortiza 393,45 € de capital, e ao fim de cinco anos ainda deve cerca de 224 243 €. A 15 anos, a primeira prestação amortiza 1058,04 € e ao fim de cinco anos ficam cerca de 180 734 €.

Para que serve o plano

Amortizar antecipadamente. Cada euro de capital que antecipa deixa de gerar juros no resto do prazo, por isso antecipar cedo poupa mais. 10 000 € no ano 2 de um crédito a 20 anos evitam cerca de 18 anos de juros sobre esse dinheiro; no ano 18, só dois. A calculadora de amortização antecipada compara reduzir o prazo com reduzir a prestação.

Mudar de banco. O capital em dívida na data prevista é o valor a levar para a calculadora de transferência de crédito habitação.

Vender a casa. O saldo na data da venda, mais os juros dos dias decorridos, é aproximadamente o que terá de liquidar.

Impostos. Para contratos de crédito à habitação própria e permanente celebrados até 31 de dezembro de 2011, os juros pagos no ano dão direito a dedução à coleta no IRS, dentro de limites. O plano anual dá uma estimativa; o valor oficial é o que o banco comunica à Autoridade Tributária.

Conferir o plano do banco

O banco entrega-lhe um plano de prestações com a FINE e com o contrato, e muitos mostram-no no homebanking. Compare-o com este. Devem coincidir com diferenças de cêntimos se usou o capital, a TAN e a data da primeira prestação do contrato.

Se não coincidirem, as causas habituais são:

• a taxa mudou numa revisão da Euribor,
• fez amortizações antecipadas,
• a primeira prestação incluiu juros de dias soltos desde a escritura,
• o contrato calcula juros com base 360, o que encarece um pouco cada prestação,
• o banco junta o imposto do selo sobre os juros à prestação.

Se os juros de um mês normal não baterem certo com o capital em dívida vezes a taxa mensal, peça explicações ao banco por escrito. Se a resposta não o satisfizer, pode reclamar no Livro de Reclamações ou no Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal.

Taxa variável e taxa mista

O plano supõe uma taxa fixa. Na taxa variável, o banco recalcula a prestação em cada revisão, a cada 3, 6 ou 12 meses consoante a Euribor do contrato, com o capital em dívida, a nova taxa (Euribor mais spread) e o prazo restante. Para ver o plano depois de uma revisão, use o saldo dessa data, a nova taxa e os anos que faltam, e gere um plano novo.

Na taxa mista, o plano é exato durante o período fixo. Quando passar a variável, faça o mesmo a partir dessa data.

Base 360 e base 365

Alguns contratos calculam os juros multiplicando o capital pela taxa e pelos dias do período, a dividir por 360. Como o ano tem 365 dias, isso equivale a cobrar a taxa contratada vezes 365/360, cerca de 1,4 % a mais de juros. Em 250 000 € a 3,5 %, a diferença no primeiro mês ronda os 10 €. Este plano usa o método mensal padrão. Se o seu contrato diz “base 360”, os juros reais serão um pouco mais altos do que os desta tabela, e é normal que não coincidam.

Comparar dois planos

Gerar dois planos é uma forma rápida de avaliar uma decisão. Compare 25 e 30 anos com o mesmo montante e veja o saldo no ano 10: em 250 000 € a 3,5 %, a 25 anos ficam cerca de 175 072 € e a 30 anos cerca de 193 567 €, cerca de 18 500 € a mais de dívida em troca de uma prestação 129 € mais baixa. Faça o mesmo com duas taxas para ver o que vale, na prática, uma descida de spread.

Outros empréstimos

Qualquer empréstimo com taxa fixa e prestações iguais segue o mesmo padrão: crédito pessoal, automóvel, para obras ou para estudos. Se lhe propuserem juros calculados sobre o capital inicial, converta-os primeiro com a calculadora de taxa sobre capital inicial. Para a prestação sem o plano completo, a calculadora de prestação é mais rápida.

Guarde o CSV junto da escritura e dos extratos. Se um dia precisar de contestar um valor cobrado, renegociar o crédito ou provar quanto pagou de juros, ter o plano teórico à mão facilita muito as contas, sobretudo se o contrato já tiver passado por várias revisões de taxa.

O plano é calculado no seu navegador. Nada do que introduz é enviado.

Perguntas frequentes

O que é um plano de amortização?

É a tabela de todos os pagamentos de um empréstimo, com a parte de cada prestação que vai para juros, a que vai para capital e a dívida que fica. O banco tem de o entregar antes de assinar um crédito à habitação. Pode gerar um igual aqui com os dados do seu contrato.

Que sistema de amortização usam os bancos em Portugal?

Quase sempre o de prestações constantes: prestação fixa, juros decrescentes e capital crescente. Existem outros, como o de capital constante, mas são raros no crédito à habitação e ao consumo.

Como sei quantos juros vou pagar este ano?

Mude para a vista anual e veja a coluna de juros. Os anos do plano começam na primeira prestação, por isso só coincidem com o ano civil se a primeira prestação foi em janeiro. Para o IRS, use os valores que o banco comunica à Autoridade Tributária.

Posso acrescentar amortizações antecipadas ao plano?

Este plano mostra só as prestações normais. Transfira o CSV e acrescente uma coluna com as suas entregas, ou use a calculadora de amortização antecipada para ver a poupança e os meses que encurta.

Serve para um crédito a taxa variável?

Sim, até à próxima revisão. Depois, gere um plano novo com o capital em dívida na data de revisão, a nova taxa e o prazo restante. Assim vê a nova prestação e como continua a dívida.

Porque é que o meu plano difere em cêntimos do do banco?

Por arredondamentos. Os bancos arredondam os juros ao cêntimo todos os meses e alguns arredondam a prestação. Em centenas de prestações, as diferenças podem somar alguns euros, ajustados na última. Diferenças maiores indicam outra taxa, outro capital ou outra data de início.